Permis de louer : êtes-vous concerné ? Autorisation et déclaration de mise en location

Le permis de louer désigne deux dispositifs distincts, la déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location, créés par les articles 92 et 93 de la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifiés aux articles L. 634-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Ce dispositif permet à une commune ou à un établissement public de coopération intercommunale de soumettre la mise en location d’un logement, dans des zones qu’elle délimite elle-même, à un contrôle préalable ou déclaratif. Plusieurs centaines de communes l’ont désormais mis en œuvre, et un bailleur qui l’ignore s’expose à une amende pouvant atteindre 15 000 euros.

Ce guide détaille les deux régimes prévus par la loi ALUR, comment savoir si votre logement est concerné, la procédure à suivre avec les formulaires CERFA correspondants, la durée de validité et les sanctions encourues. TrackMyRent vous aide à conserver un historique clair de vos biens et de vos locataires, utile pour justifier vos démarches administratives auprès de votre commune.

Le permis de louer, un dispositif issu de la loi ALUR

Avant la loi ALUR, aucun contrôle administratif préalable ne s’appliquait à la mise en location d’un bien, hormis les règles générales de décence du logement. Face à la persistance de logements indignes dans certains territoires, les articles 92 et 93 de la loi ALUR ont donné aux collectivités compétentes en matière d’habitat la faculté de délimiter des zones où la mise en location est soumise à un contrôle renforcé. Contrairement aux critères de décence, qui s’appliquent uniformément sur tout le territoire, le permis de louer est un dispositif facultatif et local : il ne s’applique que dans les communes ou secteurs qui ont expressément choisi de le mettre en place, à l’échelle d’un quartier, d’une commune entière ou d’une intercommunalité.

Le dispositif vise les locations à usage de résidence principale relevant de la loi du 6 juillet 1989, qu’elles soient louées vides ou meublées. Sont en revanche exclus de son champ les logements appartenant à un organisme de logement social ou faisant l’objet d’une convention APL avec l’État, ces derniers étant déjà soumis à leurs propres contrôles. Un point mérite d’être clarifié, car il est souvent source de confusion : l’absence de déclaration ou d’autorisation n’entraîne pas la nullité du bail lui-même. Le contrat de location reste valable entre le bailleur et le locataire ; c’est le bailleur, et lui seul, qui s’expose à une sanction administrative pour n’avoir pas respecté ses obligations envers la collectivité.

Deux régimes distincts : déclaration et autorisation préalable

La loi ALUR distingue deux mécanismes, que les collectivités peuvent choisir indépendamment l’un de l’autre selon les zones concernées.

La déclaration de mise en location (DML)

Dans une zone soumise à déclaration, le bailleur doit informer la commune ou l’intercommunalité après la signature du bail, dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location. Il s’agit d’une formalité purement déclarative : elle ne conditionne pas la mise en location elle-même, qui peut intervenir sans attendre de retour de l’administration. Son objectif est de permettre à la collectivité de recenser le parc locatif et de cibler ses contrôles a posteriori.

L’autorisation préalable de mise en location (APML)

Dans une zone soumise à autorisation préalable, le régime est bien plus contraignant : le bailleur doit obtenir l’accord de la mairie ou du président de l’intercommunalité avant même la signature du bail. Le maire ou le président de l’EPCI peut refuser l’autorisation, ou la conditionner à la réalisation de travaux, si le logement ne respecte pas les critères de décence ou présente un risque pour la sécurité ou la santé des occupants. Signer un bail sans attendre cette autorisation, ou en dépit d’un refus, expose le bailleur à des sanctions plus lourdes que le simple défaut de déclaration.

À défaut de réponse expresse de l’administration dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande, le silence gardé vaut autorisation tacite de mise en location.

Comment savoir si votre logement est concerné ?

Il n’existe pas de liste nationale unique des zones soumises au permis de louer : chaque commune ou intercommunalité ayant instauré le dispositif publie sa propre cartographie, généralement consultable sur le site de la mairie ou de l’agglomération, parfois sous forme de PDF téléchargeable délimitant précisément les rues et îlots concernés. La démarche la plus fiable consiste à contacter directement le service habitat de votre mairie, ou l’intercommunalité dont dépend votre commune, en précisant l’adresse exacte du bien : le périmètre concerné peut se limiter à certaines rues ou certains îlots d’une commune, sans s’appliquer à l’ensemble de son territoire. Un même quartier peut ainsi relever de la déclaration sur un tronçon de rue et de l’autorisation préalable sur le tronçon voisin : seule l’adresse exacte du logement fait foi, jamais une impression générale sur la commune. À défaut de réponse claire du service habitat, le portail national de l’urbanisme ou le service ADIL du département peuvent également orienter un bailleur qui hésite sur la nature du régime applicable à son bien avant toute mise en location.

Plusieurs grandes agglomérations ont généralisé le dispositif sur une large partie de leur territoire. C’est le cas par exemple de la Métropole Européenne de Lille, qui applique le permis de louer sur une trentaine de communes de son territoire, dont Lille et Roubaix, ou encore de communes de Seine-Saint-Denis comme Saint-Denis, ou de l’Essonne comme Grigny. Ces exemples illustrent la diversité des configurations possibles, mais ne dispensent en aucun cas de vérifier la situation précise de votre bien, la liste des communes concernées évoluant régulièrement.

Procédure et délais : les formulaires CERFA

Les démarches s’effectuent au moyen de formulaires CERFA dédiés, fixés par deux arrêtés du 27 mars 2017 :

• CERFA n° 15651*01 pour la déclaration de mise en location, à déposer dans les 15 jours suivant la signature du bail ;
• CERFA n° 15652*01 pour la demande d’autorisation préalable de mise en location, à déposer avant la signature du bail, avec un délai d’instruction d’un mois ;
• CERFA n° 15663*01 pour la déclaration de transfert d’une autorisation préalable en cours de validité, en cas de changement de propriétaire.

Ces formulaires sont disponibles auprès du service habitat de la commune ou de l’intercommunalité concernée, et de plus en plus fréquemment via une téléprocédure en ligne mise en place par les collectivités les plus avancées sur le sujet. Lorsque la commune impose la production d’un rapport technique ou d’un diagnostic complémentaire, celui-ci doit être joint à la demande d’autorisation préalable.

Dans les deux cas, le dossier réunit a minima l’identité du bailleur, l’adresse et la description précise du logement (surface, nombre de pièces, année de construction), ainsi que les diagnostics obligatoires déjà réalisés pour la location, notamment le DPE. Pour une demande d’autorisation préalable, certaines collectivités demandent en complément une grille d’auto-évaluation de la décence du logement, voire un rapport de visite établi par un professionnel agréé lorsque des doutes existent sur l’état du bien.

Le transfert de l’autorisation en cas de vente

Si le logement est vendu alors qu’une autorisation préalable de mise en location est toujours en cours de validité, le nouveau propriétaire doit déclarer ce transfert auprès de la collectivité au moyen du CERFA n° 15663*01, dans le mois suivant la signature de l’acte de vente. Cette formalité, plus légère qu’une nouvelle demande d’autorisation complète, permet de faire perdurer l’autorisation existante sous le nom du nouvel acquéreur, à condition que le logement n’ait subi aucune modification substantielle entre-temps.

Durée de validité et quand renouveler la démarche

L’autorisation préalable de mise en location devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans après sa délivrance : un bailleur qui obtient son autorisation puis diffère la location du bien au-delà de ce délai doit redéposer une nouvelle demande.

Une nouvelle démarche — déclaration ou autorisation selon le régime applicable — doit être effectuée à chaque nouvelle mise en location, c’est-à-dire à chaque changement de locataire. En revanche, la reconduction tacite du bail, son renouvellement à l’identique avec le même locataire, ou la signature d’un simple avenant au contrat en cours, ne déclenchent pas l’obligation de renouveler le permis de louer. C’est donc bien le changement d’occupant qui constitue l’événement déclencheur, et non l’écoulement du temps ou le renouvellement du contrat lui-même.

Les sanctions en cas de manquement

Le non-respect des obligations de déclaration ou d’autorisation préalable expose le bailleur à des amendes administratives prononcées par le maire ou le président de l’intercommunalité :

• Jusqu’à 5 000 euros en cas de défaut de déclaration de mise en location, ou de mise en location sans avoir déposé de demande d’autorisation préalable lorsque celle-ci était requise ;
• Jusqu’à 15 000 euros en cas de nouveau manquement constaté dans un délai de trois ans suivant une première amende, ou en cas de mise en location réalisée en dépit d’un refus d’autorisation préalable notifié par la collectivité.

L’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements par les services compétents. Depuis un décret récent, les collectivités disposent également des modalités de recouvrement direct du produit de ces amendes, ce qui a renforcé l’application effective du dispositif sur le terrain, notamment dans les zones où il était auparavant peu contrôlé.

Au-delà de l’amende elle-même, l’absence de démarche peut aussi compliquer la vie du locataire : lorsque celui-ci perçoit une aide au logement, la CAF ou la MSA peut lui demander de produire le récépissé de la déclaration de mise en location ou l’autorisation préalable délivrée par la commune pour instruire son dossier d’APL. Conserver précieusement ce document, au même titre que le contrat de bail, évite donc des blocages ultérieurs qui n’ont rien d’anodin pour la relation locative.

Permis de louer et logement décent : deux contrôles complémentaires

Le permis de louer et les critères de logement décent poursuivent le même objectif de fond — garantir un logement sûr et salubre — mais interviennent à des moments différents. La décence s’applique de façon permanente et uniforme sur tout le territoire, y compris pendant toute la durée du bail. Le permis de louer, lui, n’agit qu’au moment précis de la mise en location, et uniquement dans les zones où la collectivité l’a instauré. Dans le cadre d’une autorisation préalable, le maire ou le président de l’EPCI s’appuie d’ailleurs directement sur ces critères de décence pour accorder, refuser ou conditionner son autorisation : un dossier de demande incomplet sur l’état du logement, ou révélant des non-conformités manifestes, est le motif de refus le plus fréquent.

Comment gérer sereinement vos démarches avec TrackMyRent

Une démarche administrative se prépare avec des informations à jour. Que vous constituiez un dossier de déclaration ou d’autorisation préalable, il est utile de pouvoir présenter rapidement les informations de votre bien et de votre location. TrackMyRent centralise ces informations pour chacun de vos logements, sans avoir à les reconstituer à chaque nouvelle démarche.

Un historique de paiement disponible en cas de contrôle. Si votre commune ou votre locataire vous demande de justifier la régularité de la location, l’historique complet des paiements et des quittances générées par TrackMyRent constitue une documentation immédiatement mobilisable.

Anticiper chaque changement de locataire. Puisque la démarche de permis de louer doit être renouvelée à chaque nouveau locataire, garder une vue claire des dates d’entrée et de sortie de chaque bien vous évite d’être pris de court : notez-les dans votre agenda, et laissez TrackMyRent tenir le suivi de vos loyers, avec un plan gratuit pour commencer.

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