Logement décent : les critères à respecter pour louer

Un logement décent est un logement qui répond à un socle minimal de sécurité, de santé et de confort, défini par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Cette obligation, prévue à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s’impose à tout bailleur, qu’il loue vide ou meublé. Un logement non décent ne rend pas le bail nul, mais il expose le propriétaire à des recours du locataire pouvant aller jusqu’à la suspension du loyer, sans compter les conséquences sur les aides au logement versées par la CAF.

Logement avec un mètre ruban mesurant une pièce, une ampoule, un radiateur et une étiquette énergétique DPE affichée au mur

Ce guide détaille les cinq catégories de critères de décence, le calendrier applicable au critère de performance énergétique, les sanctions encourues par le bailleur et les recours ouverts au locataire. Avec TrackMyRent, vous tenez pour chacun de vos biens l’historique des loyers et des quittances, un atout en cas de contestation.

Le cadre légal : le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques que doit remplir un logement pour être considéré comme décent, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il a été modifié à plusieurs reprises, notamment par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, qui y a intégré le calendrier de performance énergétique issu de la loi Climat et Résilience. La loi du 6 juillet 1989 ajoute elle-même une exigence : depuis la loi ELAN de 2018, son article 6 impose un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Au total, on peut regrouper les exigences en cinq catégories : la surface minimale, la sécurité et la santé des occupants, l’absence de risques manifestes et les équipements minimaux, l’absence de nuisibles et de parasites, et la performance énergétique.

Critère n°1 : une surface et un volume minimum

Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale répondant à l’un des deux seuils suivants : une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes. Ce seuil s’apprécie pièce par pièce et non sur la surface totale du logement : un studio de 18 m² composé d’une seule pièce principale de 9 m² ou plus respecte ce critère, même si des dépendances (salle de bains, WC séparés) viennent s’y ajouter.

Ce seuil de décence ne doit pas être confondu avec la surface habitable mentionnée dans le bail. La loi impose d’indiquer cette surface dans le contrat (article 3 de la loi du 6 juillet 1989), et si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l’écart (article 3-1). D’autres textes, comme le règlement sanitaire départemental, peuvent en outre imposer des règles plus strictes que le décret.

Critère n°2 : sécurité physique et santé des occupants

Le logement doit assurer le clos et le couvert : le gros œuvre, les menuiseries extérieures et la couverture doivent protéger contre les infiltrations d’eau et les remontées d’humidité. Les dispositifs de retenue des personnes — garde-corps de fenêtres, escaliers, loggias, balcons — doivent être en état conforme à leur usage. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement, sujet directement lié aux diagnostics obligatoires que le bailleur doit fournir avant la signature du bail.

Le logement doit permettre une aération suffisante, et les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant, avec une ouverture donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. Un logement aveugle, sans fenêtre dans sa pièce principale, ne peut donc pas être considéré comme décent, quelle que soit sa surface.

Critère n°3 : absence de risques manifestes et équipements minimaux

La nature et l’état d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité physique des occupants — peinture au plomb dégradée, matériaux amiantés friables ou installations électriques vétustes entrent typiquement dans ce champ.

Le logement doit également comporter un socle d’équipements de confort minimal : une installation permettant un chauffage normal, une alimentation en eau potable avec évacuation des eaux usées, des installations sanitaires intérieures au logement (un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide ; dans un logement d’une seule pièce, le WC peut être extérieur au logement s’il se trouve dans le même immeuble et reste facilement accessible), un réseau électrique suffisant pour l’éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants, et, pour la cuisine ou le coin cuisine, un évier avec eau chaude et froide et un espace permettant l’installation d’un appareil de cuisson.

Critère n°4 : l’absence de nuisibles et de parasites

Depuis la loi ELAN de 2018, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le logement remis au locataire soit exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Punaises de lit, cafards, rats ou souris relèvent directement de ce critère. Une infestation constatée à l’entrée dans les lieux relève donc du bailleur. En cours de bail, la prise en charge du traitement dépend de l’origine de l’infestation : en cas de désaccord, l’ADIL de votre département peut vous renseigner.

Critère n°5 : la performance énergétique, un critère au calendrier progressif

Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits en 2023 et 2024, un logement devait afficher une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an pour être considéré comme décent : ce premier seuil excluait les logements les plus énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, le critère est défini par la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) elle-même, selon un calendrier fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et repris par le décret du 18 août 2023 :

Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être au moins classé F pour être décent — les logements classés G ne sont plus décents : ils ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, ni d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite sans mise en conformité.
À compter du 1er janvier 2028, le seuil de décence remonte à la classe E — les logements classés F ne pourront alors plus être loués.
À compter du 1er janvier 2034, le seuil remonte à la classe D — les logements classés E sortiront à leur tour du parc locatif autorisé.

Ce calendrier s’applique aux nouveaux contrats signés et aux baux renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance. Un logement F peut donc, en 2026, continuer d’être loué à un locataire déjà en place sans changement de bail, mais ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail après le 1er janvier 2028. Un régime dérogatoire, avec un calendrier décalé, s’applique dans les départements et régions d’outre-mer.

Le DPE, obligatoirement annexé au contrat de location, devient ainsi le document de référence pour vérifier la conformité du logement à ce critère de décence énergétique, au même titre que les autres diagnostics obligatoires. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience, prévoit toutefois deux exceptions : le juge ne peut pas ordonner de travaux de mise en conformité énergétique lorsque le bailleur d’un logement en copropriété démontre qu’il n’a pas pu obtenir le vote des travaux nécessaires, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales les empêchent. Le décret du 18 août 2023 précise ces contraintes. Ces exceptions ne dispensent pas le bailleur des autres critères de décence.

Que risque le bailleur qui loue un logement non décent ?

Pour un bail d’habitation classique, la loi ne prévoit pas d’amende contre le bailleur d’un logement non décent, mais elle ouvre au locataire plusieurs recours (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut exiger la mise en conformité du logement, sans que le bail en cours soit remis en cause. À défaut d’accord, le juge fixe la nature des travaux et leur délai d’exécution. Il peut aussi réduire le loyer, ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à la réalisation des travaux. Des dommages et intérêts peuvent enfin être demandés en réparation du préjudice subi.

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF, ALS) et que la CAF ou la MSA constate la non-décence, l’organisme peut conserver l’aide, au lieu de la verser, pendant 18 mois au plus le temps des travaux ; le locataire ne paie alors que le loyer restant à sa charge, déduction faite de l’aide (CAF). Si les travaux ne sont pas faits, le bailleur perd l’aide conservée. Les cas les plus graves (insalubrité, danger pour la sécurité) relèvent d’un autre régime que la décence : le préfet ou le maire peut alors imposer des travaux par arrêté, voire interdire d’habiter le logement.

Les recours du locataire face à un logement non décent

Face à un logement qui ne respecte pas ces critères, le locataire dispose de plusieurs voies de recours, à utiliser dans un ordre généralement croissant en formalisme :

La demande écrite au bailleur. Un courrier, de préférence recommandé avec accusé de réception, décrivant précisément les non-conformités constatées et demandant leur mise en conformité, constitue la première étape.
La saisine de la commission départementale de conciliation. Gratuite et rapide, cette commission tente de trouver un accord amiable entre bailleur et locataire avant tout recours judiciaire.
Le signalement à la CAF ou à la MSA, lorsque le locataire perçoit une aide au logement, pour déclencher un contrôle de décence du logement par l’organisme.
La saisine du juge des contentieux de la protection, en dernier recours, par le locataire ou par le bailleur, deux mois après la demande restée sans accord, pour obtenir la mise en conformité, une réduction ou une suspension du loyer, ou des dommages et intérêts.

Ces démarches ne dispensent pas le locataire de ses obligations habituelles pendant la durée de la procédure, sauf décision contraire du juge sur la suspension du loyer. Côté bailleur, en cas de désaccord sur la réalité des non-conformités invoquées ou sur l’ampleur des travaux à réaliser, il est recommandé de se rapprocher d’une agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou d’un avocat spécialisé avant d’engager une procédure contentieuse : chaque situation dépend de l’état réel du logement, de la date du bail et, pour le critère énergétique, de la classe DPE effective au moment du renouvellement.

Logement décent et permis de louer : deux contrôles complémentaires

Dans certaines communes, l’état du logement est également contrôlé en amont de la mise en location, via un régime d’autorisation préalable ou de déclaration, connu sous le nom de « permis de louer ». Ce dispositif, propre à certaines zones délimitées par les collectivités, permet à la mairie ou à l’intercommunalité de contrôler la conformité d’un logement avant même sa mise en location, en complément des recours a posteriori ouverts au locataire décrits ci-dessus. Les deux mécanismes ne se substituent pas l’un à l’autre : un logement peut être conforme au permis de louer au moment de la mise en location, puis devenir non décent plus tard si le DPE change de classe ou si un défaut d’entretien apparaît.

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