DPE et location : le calendrier des interdictions

Le DPE et la location sont désormais indissociables : depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la classe énergétique d’un logement fait partie des critères de décence qu’il doit remplir pour être loué. Les logements classés G ne sont plus décents depuis le 1er janvier 2025 : on parle couramment d’« interdiction de location ». L’échéance suivante — la classe F — se rapproche pour 2028. Beaucoup de propriétaires bailleurs découvrent trop tard que leur bien franchit un seuil réglementaire, ou ignorent que le gel des loyers s’applique bien avant l’interdiction pure et simple. Ce guide fait le point précis sur le calendrier applicable en 2026, ses nuances récentes et les risques juridiques encourus.

Calendrier avec étiquettes énergétiques DPE et une maison en travaux de rénovation

Nous détaillons ici le calendrier légal complet, l’état d’avancement réel du parc locatif en 2026, la distinction essentielle entre bail en cours et nouveau bail, le cas particulier des meublés de tourisme, le gel des loyers en vigueur depuis 2022, l’audit énergétique obligatoire à la vente et les recours dont dispose un locataire si son logement reste non conforme. Un outil de gestion locative comme TrackMyRent vous permet de suivre, bien par bien, l’historique des loyers et d’anticiper l’impact financier d’une vacance liée à des travaux de mise en conformité.

Le calendrier légal d’interdiction de location

L’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a inscrit dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 un niveau de performance énergétique minimal, condition de la décence du logement. En France métropolitaine, le calendrier est le suivant :

Depuis le 1er janvier 2025 : le logement doit être classé entre A et F. Les logements classés G ne sont plus décents.
À partir du 1er janvier 2028 : entre A et E ; les logements classés F ne seront plus décents.
À partir du 1er janvier 2034 : entre A et D ; les logements classés E seront à leur tour concernés.

La règle joue à la signature d’un bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Avant 2025, un premier seuil s’appliquait aux baux signés, renouvelés ou reconduits en 2023 et 2024 : moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Il a été remplacé par le critère de la classe G en 2025.

Pour un bail d’habitation classique, la loi ne prévoit pas d’amende : un logement non décent expose le bailleur aux recours du locataire, détaillés plus bas.

Dans les départements et régions d’outre-mer, le calendrier est décalé pour tenir compte des spécificités climatiques locales : les logements classés G seront exclus au 1er janvier 2028 et les logements classés F au 1er janvier 2031. Aucune échéance n’est fixée pour la classe E.

Un projet de loi en discussion. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, prévoit de réautoriser la location d’un logement classé F ou G lorsque le bailleur s’engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique (rapport du Sénat). Transmis à l’Assemblée nationale, il n’est pas en vigueur : tant qu’il n’est pas définitivement adopté et publié, le calendrier ci-dessus s’applique.

Bail en cours ou nouveau bail : une distinction cruciale

L’interdiction ne s’applique qu’au moment de la conclusion d’un nouveau bail ou de son renouvellement (tacite ou exprès). Un logement classé G loué avec un bail signé en 2024 et toujours en cours en 2026 ne tombe pas automatiquement sous le coup de la règle : le contrat continue de produire ses effets. En revanche, dès que ce bail est renouvelé ou reconduit tacitement — ce qui arrive à chaque échéance si personne ne donne congé —, ou si le locataire part et que le bailleur souhaite relouer, le logement doit être sorti du statut de passoire thermique. Une fois la règle applicable à son bail, le locataire en place peut invoquer la non-décence du logement pour demander des travaux ou une baisse de loyer — voir plus loin.

Où en est le parc locatif en 2026

Le sujet reste massif : les logements classés F sont bien plus nombreux dans le parc locatif privé que les logements classés G déjà interdits. C’est cette masse de logements F qui doit désormais engager sa rénovation avant l’échéance de 2028, sous peine de se retrouver bloquée en catastrophe dans les derniers mois.

Une réforme technique qui change la donne pour certains logements

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué : le coefficient de conversion de l’électricité, utilisé pour convertir la consommation en énergie primaire, a été abaissé de 2,3 à 1,9. Concrètement, cette évolution favorise les logements chauffés à l’électricité, qui peuvent voir leur étiquette s’améliorer sans qu’aucuns travaux n’aient été réalisés. Les DPE réalisés avant 2026 restent valables, et ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, si l’étiquette s’améliore : une attestation se télécharge sur le site de l’observatoire des DPE (service-public.gouv.fr). Un nouvel arrêté, d’août 2026, abaisse encore ce coefficient à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Si votre bien est chauffé à l’électricité et classé F ou G avec un DPE réalisé avant 2026, vérifiez donc sa classe recalculée avant d’engager des travaux coûteux.

Le cas particulier des meublés de tourisme

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a étendu des obligations de performance énergétique aux locations saisonnières, jusque-là largement épargnées. Le DPE est désormais obligatoire pour les logements nouvellement proposés en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en meublé de tourisme ; les classes F seront exclues à partir du 1er janvier 2028, et à partir du 1er janvier 2034 seuls les logements classés A à D pourront l’être. Le bailleur qui loue en méconnaissance de ces règles encourt une amende administrative de 5 000 € au maximum, et à partir de 2034 le maire pourra exiger la présentation d’un DPE valide, sous astreinte de 100 € par jour. Si vous louez en meublé de tourisme, ne considérez donc plus ce statut comme un moyen de contourner les contraintes DPE de la location classique.

Le gel des loyers des logements F et G

Indépendamment du calendrier de décence, un logement classé F ou G est soumis à un gel du loyer, instauré par l’article 159 de la loi Climat et Résilience. Il vaut pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte. Un bail plus ancien n’est pas concerné tant qu’il n’est ni renouvelé ni reconduit, ce qui arrive vite par tacite reconduction. Concrètement, il est interdit d’augmenter le loyer :

lors de la relocation (nouveau locataire) ;
lors du renouvellement du bail ;
via la révision annuelle indexée sur l’IRL, y compris si le bail comporte une clause de révision ;
via une majoration pour travaux d’amélioration en cours de bail.

Cette règle s’applique quelle que soit la zone géographique du bien, qu’il soit ou non situé en zone tendue ou dans l’un des territoires appliquant l’encadrement des loyers ELAN. Les deux dispositifs se cumulent : un logement F à Paris ne peut ni dépasser le loyer de référence majoré, ni voir son loyer augmenter tant qu’il reste classé F ou G. Pour débloquer une révision ou une hausse à la relocation, le logement doit sortir de ces deux classes : par des travaux de rénovation énergétique ou, pour certains logements chauffés à l’électricité, grâce au nouveau calcul du DPE de 2026 (attestation de mise à jour ou nouveau DPE).

L’audit énergétique obligatoire à la vente : ne pas confondre avec le DPE

L’audit énergétique réglementaire est un document distinct et plus complet que le DPE : il inclut des scénarios de travaux chiffrés permettant d’atteindre une meilleure classe énergétique. Il est obligatoire lors de la vente (et non de la location) d’un bien, selon un calendrier propre :

Depuis le 1er avril 2023 : logements classés F ou G ;
Depuis le 1er janvier 2025 : logements classés E ;
À partir du 1er janvier 2034 : logements classés D.

Un point important concerne les lots de copropriété : selon le ministère de la Transition écologique, cette obligation vise les biens en monopropriété (maison individuelle, immeuble appartenant à un seul propriétaire). Un appartement situé dans un immeuble en copropriété n’y est en principe pas soumis ; vérifiez votre cas auprès de votre notaire. Si vous envisagez de vendre un bien F ou G plutôt que de le rénover et de le relouer, un audit volontaire peut malgré tout rassurer les acquéreurs.

Validité du DPE : vérifiez que le vôtre est toujours en cours

Un DPE périmé ne remplit plus l’obligation de diagnostic : pour une location, il doit avoir moins de 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail. Les règles de validité ont changé avec la réforme méthodologique de 2021 :

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si vous n’avez pas renouvelé un diagnostic de cette période, votre logement est aujourd’hui sans DPE valide — une situation à régulariser en urgence.
Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021, selon la méthode 3CL-2021, bénéficient d’une validité pleine de 10 ans, sans limitation dérogatoire.

Pour un panorama complet de l’ensemble des diagnostics à fournir au locataire, au-delà du seul DPE, consultez notre guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires en location.

Que faire si votre bien est classé F ou G

Face à un classement F ou G, plusieurs réflexes s’imposent, sans attendre la dernière année avant l’échéance légale.

Ne pas attendre pour engager le diagnostic complet

Faites réaliser (ou mettre à jour) un DPE récent, éventuellement complété d’un audit énergétique volontaire même s’il n’est pas encore obligatoire pour votre bien. Ce document identifie les postes de travaux prioritaires — isolation des combles et des murs, remplacement d’un système de chauffage énergivore, ventilation — et hiérarchise leur rapport gain énergétique / coût.

Anticiper les délais réels des travaux

Entre la prise de rendez-vous avec un artisan certifié RGE (obligatoire pour la plupart des aides), l’obtention des devis, le montage du financement et la réalisation effective des travaux, comptez plusieurs mois, voire plus d’un an pour une rénovation globale. Un logement F qui doit être conforme avant le 1er janvier 2028 ne doit pas attendre 2027 pour lancer le projet, sous peine de se retrouver bloqué par des délais d’artisans saturés à l’approche de l’échéance.

Se renseigner sur les aides disponibles

Plusieurs dispositifs existent pour financer tout ou partie de ces travaux — aides nationales sous conditions de ressources et d’engagement locatif, prêts à taux zéro, TVA à taux réduit, dispositifs fiscaux spécifiques aux bailleurs. Le sujet est suffisamment dense pour mériter un traitement à part entière ; nous y consacrons un guide dédié aux aides à la rénovation énergétique pour le propriétaire bailleur.

Considérer la vente si la rénovation n’est pas rentable

Pour certains biens très dégradés ou dans des copropriétés où les travaux sur les parties communes sont bloqués, la vente peut être une option plus rationnelle qu’une rénovation lourde. Dans ce cas, anticipez l’audit énergétique obligatoire à la vente mentionné plus haut.

Les risques juridiques en cas de logement non conforme

Au-delà de la relocation devenue impossible sans travaux, un logement énergivore expose le bailleur à des recours concrets de la part du locataire en place.

Le logement peut être déclaré non décent

Un logement classé G dont le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025 ne respecte pas le niveau de performance minimal : il n’est pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Plus généralement, un logement dont la mauvaise performance énergétique s’accompagne de désordres concrets (humidité, moisissures, absence de ventilation efficace) peut aussi être qualifié de logement non décent au sens des critères applicables aux obligations du propriétaire bailleur. Le locataire dispose alors d’un recours fondé sur l’article 20-1 de la même loi.

Les recours du locataire

Le locataire peut d’abord demander par écrit la mise en conformité au bailleur, puis saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord, il peut porter l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui peut :

ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité, en fixant leur nature et leur délai d’exécution ;
réduire le montant du loyer proportionnellement au préjudice subi tant que le logement reste non conforme ;
suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation des sommes, jusqu’à l’exécution effective des travaux.

Le juge ne peut toutefois pas ordonner des travaux de performance énergétique dans deux cas prévus par l’article 20-1 : un logement en copropriété dont le bailleur montre qu’il n’a pas pu obtenir le vote des travaux, ou des contraintes architecturales ou patrimoniales qui les empêchent.

Ces recours s’ajoutent au gel des loyers déjà applicable et à l’impossibilité de relouer : un bailleur qui laisse traîner la situation cumule donc l’absence de revenu locatif à la relocation, l’impossibilité d’augmenter le loyer en cours de bail et un risque contentieux avec le locataire actuel. Dans les cas les plus graves, l’inaction prolongée face à une injonction de travaux peut également engager la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent — renseignez-vous auprès d’un avocat spécialisé ou de l’ADIL de votre département en cas de doute sur votre situation particulière.

Comment anticiper l’impact financier de la rénovation avec TrackMyRent

Une rénovation énergétique se prépare aussi financièrement, pas seulement techniquement. Qu’il s’agisse d’un relogement temporaire du locataire pendant les travaux, d’une vacance locative le temps du chantier, ou d’un ajustement du loyer une fois le logement sorti du statut de passoire, chaque étape a un impact direct sur vos encaissements.

TrackMyRent vous permet de suivre, appartement par appartement, l’historique complet des loyers perçus avant, pendant et après les travaux. Si le locataire quitte le logement en cours de mois pour laisser place au chantier, vous saisissez le montant dû au prorata pour ce dernier mois. Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs biens à des stades différents de mise en conformité — certains déjà classés G et bloqués, d’autres encore classés D ou C — la vue portefeuille réunit les loyers de chaque logement, un repère de plus, à côté de l’échéance réglementaire de chacun, pour décider par où commencer.

Enfin, l’historique de paiements tenu dans TrackMyRent (exportable en CSV avec le plan Pro) facilite la discussion avec votre banque ou les organismes qui instruisent une demande de financement pour vos travaux, en démontrant la régularité de vos revenus locatifs sur la durée.

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DPE et location : calendrier des interdictions pour les passoires thermiques