Encadrement des loyers : villes concernées et règles pour le bailleur

L’encadrement des loyers recouvre en réalité deux dispositifs distincts que beaucoup de propriétaires bailleurs confondent : le plafonnement de l’évolution du loyer à la relocation, applicable dans toute zone tendue depuis 2012, et l’encadrement du niveau du loyer instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui impose un loyer de référence dans une poignée de grandes agglomérations. Se tromper de dispositif — ou ignorer purement et simplement qu’il s’applique à son bien — expose à des sanctions financières et à l’obligation de rembourser le locataire. Ce guide distingue clairement les deux mécanismes, actualise la liste des villes concernées en 2026 et détaille les règles du complément de loyer.

Dans les pages qui suivent, vous trouverez la distinction entre les deux dispositifs, la liste à jour des territoires appliquant l’encadrement ELAN, la méthode pour trouver le loyer de référence de votre bien, les règles strictes du complément de loyer, les sanctions encourues et les cas où votre logement échappe à ces contraintes. TrackMyRent prend ensuite le relais pour le suivi mensuel : une fois votre loyer fixé en conformité, chaque révision se reporte en une seule mise à jour.

Deux dispositifs à ne pas confondre

La confusion est fréquente, y compris chez des bailleurs expérimentés, parce que les deux mécanismes portent le même nom dans le langage courant — « encadrement des loyers » — alors qu’ils reposent sur des textes différents, s’appliquent à des périmètres différents et ne produisent pas les mêmes contraintes.

Le plafonnement de l’évolution des loyers à la relocation

Ce premier dispositif s’applique dans toute commune classée en zone tendue, c’est-à-dire dans les 1 434 communes listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 — la même liste qui ouvre droit au préavis réduit à un mois pour le locataire. Il concerne notamment Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Nice et la plupart des grandes métropoles françaises.

La règle est simple dans son principe : lorsqu’un logement se libère, le bailleur ne peut pas fixer librement le loyer du nouveau locataire. Le loyer ne peut pas dépasser celui appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) si aucune révision n’est intervenue au cours des douze derniers mois. Ce mécanisme repose sur le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, prolongé chaque année pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août au 31 juillet suivant.

Trois situations permettent d’y déroger :

• Première mise en location du logement (jamais loué auparavant) ;
• Vacance du logement depuis plus de 18 mois entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée du nouveau ;
• Travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis le dernier bail, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse du loyer annuel reste alors limitée à 15 % du coût TTC des travaux. Consultez notre guide sur la majoration de loyer après travaux pour le détail du calcul applicable dans ce cas précis.

L’encadrement du niveau des loyers (loi ELAN)

Le second dispositif est plus contraignant et beaucoup plus localisé. Institué à titre expérimental par la loi ELAN, il ne s’applique que dans les communes ou intercommunalités qui en ont fait la demande auprès de l’État et où un observatoire local des loyers agréé fournit des données fiables. Dans ces territoires, un arrêté préfectoral fixe pour chaque secteur géographique, chaque type de location (meublée ou vide) et chaque époque de construction un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré.

Contrairement au premier dispositif, celui-ci s’applique à toute nouvelle location ou tout renouvellement de bail dans le périmètre concerné, qu’il s’agisse d’une première mise en location, d’une relocation ou d’un bien loué depuis des années. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf à justifier d’un complément de loyer (voir plus loin).

Les villes qui appliquent l’encadrement ELAN en 2026

En 2026, neuf territoires appliquent effectivement l’encadrement du niveau des loyers version ELAN, pour un total d’environ 65 à 70 communes.

Marseille et l’agglomération d’Annemasse (12 communes) ont engagé les démarches pour rejoindre le dispositif au cours de l’année 2026 ou début 2027 ; vérifiez l’état d’avancement auprès de votre mairie ou de la préfecture avant de fixer votre loyer si votre bien se situe dans l’une de ces zones.

Une expérimentation qui arrive à échéance

Le dispositif ELAN a été instauré à titre expérimental et son terme est fixé au 23 novembre 2026. Une proposition de loi visant à pérenniser, généraliser et améliorer le dispositif d’encadrement des loyers a été déposée au Sénat le 27 novembre 2025. À la date de mise à jour de cet article, elle n’a pas été adoptée : tant qu’aucun texte n’est voté, l’expérimentation prend fin à l’échéance prévue. Vérifiez l’état du dispositif auprès de la préfecture ou de la mairie avant de signer un bail après le 23 novembre 2026.

Comment trouver le loyer de référence de votre bien

Chaque territoire concerné met à disposition un simulateur officiel gratuit. Il suffit de renseigner l’adresse du logement, sa surface, le nombre de pièces principales, l’époque de construction et le type de location (meublée ou vide) pour obtenir les trois valeurs applicables.

• Paris, Plaine Commune et Est Ensemble : le simulateur de la DRIHL Île-de-France donne les loyers de référence de ces trois territoires.
• Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, Grenoble : chaque métropole publie son propre simulateur sur le site de l’observatoire local des loyers ou de la mairie ; recherchez « loyer de référence » suivi du nom de la ville concernée.

Le loyer de référence correspond au loyer médian constaté par l’observatoire pour un logement comparable. Le loyer de référence majoré est fixé à environ 120 % de cette valeur : c’est le plafond que le bailleur ne peut pas dépasser (hors complément de loyer justifié). Le loyer de référence minoré, autour de 70 % de la valeur médiane, sert de seuil bas : lors du renouvellement du bail, le bailleur dont le loyer est inférieur au loyer de référence minoré peut proposer une réévaluation.

Le complément de loyer : des conditions strictes

Lorsque le loyer de base envisagé dépasse le loyer de référence majoré, le bailleur peut appliquer un complément de loyer — à condition de justifier de caractéristiques exceptionnelles que ne possèdent pas les logements comparables du même secteur.

Ce qui peut justifier un complément

La jurisprudence est stricte sur ce point. Sont généralement reconnus : une vue dégagée sur un monument emblématique, une terrasse ou un extérieur d’une surface rare dans le quartier, une place de stationnement privative peu commune localement, une hauteur sous plafond exceptionnelle, une cave ou un sous-sol spacieux. En revanche, des critères déjà pris en compte dans le calcul du loyer de référence — la localisation générale, la proximité des transports ou des commerces, une rénovation standard, le calme d’une rue ou des éléments de charme courants (poutres apparentes, moulures) — ne suffisent pas à eux seuls. Un tribunal judiciaire parisien a ainsi annulé, début 2026, un complément de 303 euros par mois motivé par la proximité du métro et le « calme et cachet » du bien, jugeant ces caractéristiques insuffisamment exceptionnelles.

Ce que la loi exige déjà

Le complément de loyer n’est soumis à aucun plafond exprimé en pourcentage : seule l’exigence de justification s’impose, appréciée strictement par le juge en cas de litige. Il doit figurer dans le bail avec les caractéristiques qui le justifient et, depuis l’arrêté du 21 avril 2022, dans l’annonce, avec le loyer de référence majoré. Le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour le contester devant la commission départementale de conciliation.

En pratique, quelle que soit l’issue de la réforme, un principe de prudence s’impose déjà : documentez par écrit et par photo chaque caractéristique invoquée, comparez-la explicitement à des annonces de biens similaires du quartier sans complément, et conservez ces preuves. En cas de contestation devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal, la charge de la preuve pèse sur le bailleur.

Sanctions en cas de non-respect

Un bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré sans complément justifié, ou qui applique un complément abusif, s’expose à plusieurs conséquences cumulables.

• Mise en demeure préfectorale : le préfet peut enjoindre au bailleur de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu au locataire, avec intérêts.
• Amende administrative : jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (SCI, société), prononcée par le préfet après une mise en demeure restée sans effet.
• Action du locataire : le locataire dispose d’un délai de trois ans à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire, afin d’obtenir la diminution du loyer au niveau du loyer de référence majoré et la restitution des sommes perçues en trop.

Le cumul de ces sanctions rend l’infraction coûteuse : au-delà de l’amende elle-même, le remboursement rétroactif sur plusieurs années de bail peut représenter plusieurs milliers d’euros.

Cas où votre logement échappe à l’encadrement ELAN

Certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement du niveau des loyers, même situés dans l’un des territoires listés plus haut :

• Logements conventionnés APL ou logements sociaux (HLM), soumis à leur propre régime de fixation du loyer ;
• Locations meublées de tourisme (location saisonnière de courte durée), qui ne relèvent pas d’un bail d’habitation principale au sens de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Logements pour lesquels l’observatoire local ne dispose d’aucune donnée de référence fiable pour la catégorie concernée (cas rares, biens très atypiques) : le bailleur doit alors se référer par analogie aux loyers pratiqués sur des biens comparables du secteur, au risque d’une appréciation défavorable en cas de litige.

À l’inverse, rappelons qu’un logement classé F ou G au DPE ne peut voir son loyer augmenté lors d’une relocation ou d’un renouvellement, quelle que soit la zone : le gel des loyers des passoires thermiques s’applique indépendamment de l’encadrement des loyers et se cumule avec lui.

Comment gérer la conformité de vos loyers avec TrackMyRent

Fixer un loyer conforme n’est que la première étape : il faut ensuite le faire vivre dans la durée sans jamais dépasser les plafonds autorisés. Une fois le loyer de base fixé en dessous du loyer de référence majoré (complément inclus le cas échéant), chaque révision annuelle doit rester strictement indexée sur l’IRL — un dépassement, même de quelques euros, expose aux mêmes sanctions que le non-respect initial de l’encadrement.

TrackMyRent centralise, pour chaque appartement de votre portefeuille, le montant du loyer en cours et l’historique complet des paiements : après une révision, le nouveau loyer s’applique aux mois suivants et les mois passés gardent l’ancien. Le calcul de la révision reste à faire sur l’IRL publié par l’INSEE, et la date anniversaire de chaque bail à noter dans votre agenda : deux précautions contre la révision oubliée comme contre la révision excessive.

Pour les bailleurs qui possèdent des logements dans plusieurs villes — certaines soumises à l’encadrement ELAN, d’autres seulement au plafonnement à la relocation, d’autres non concernées du tout — la vue portefeuille de TrackMyRent réunit les loyers de tous ces biens au même endroit ; à vous de noter, pour chacun, le régime qui s’applique.

Essayer TrackMyRent gratuitement

À lire aussi

• Révision de loyer 2026 : calcul IRL, formule, délais
• Indice IRL 2026 : comprendre, calculer et appliquer la révision de loyer
• Augmenter le loyer après travaux : règles, calcul et majoration légale