Indice IRL 2026 : comprendre, calculer et appliquer la révision de loyer

L’indice de référence des loyers (IRL) sert à la révision annuelle d’un loyer d’habitation en cours de bail. Publié chaque trimestre par l’INSEE, il fixe la hausse maximale que le bailleur peut appliquer. Mal le comprendre, c’est risquer un calcul erroné — trop élevé, et le locataire peut contester ; trop faible, et le propriétaire perd un revenu légitime. Un outil comme TrackMyRent permet ensuite de reporter le loyer révisé en une seule mise à jour.

Ce guide couvre tout ce qu’un propriétaire ou un locataire doit savoir sur l’IRL en 2026 : sa définition, ses valeurs récentes, la formule exacte de calcul, des exemples concrets et les cas particuliers à connaître.

Qu’est-ce que l’indice IRL ?

L’indice de référence des loyers a été créé par l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005. Il a remplacé l’indice du coût de la construction (ICC) pour la révision des loyers d’habitation à partir du 1er janvier 2006. La loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat en a ensuite changé le calcul, à partir du 10 février 2008 : depuis, il ne suit plus que les prix à la consommation. Sa base légale figure à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Comment l’IRL est-il calculé par l’INSEE ?

Selon l’INSEE, l’IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

L’INSEE publie l’IRL chaque trimestre, généralement vers le milieu du mois qui suit la fin du trimestre, puis l’indice paraît au Journal officiel quelques jours plus tard :

• T1 (janvier-mars) : publié mi-avril
• T2 (avril-juin) : publié mi-juillet
• T3 (juillet-septembre) : publié mi-octobre
• T4 (octobre-décembre) : publié mi-janvier

La série officielle complète est accessible sur le site de l’INSEE. L’indice est exprimé en base 100 au T4 1998 et progresse au fil du temps en reflétant l’inflation.

Pourquoi l’IRL existe-t-il ?

Jusqu’à la fin de 2005, les loyers d’habitation se révisaient avec l’ICC, qui suit le coût de la construction. L’IRL de 2005 mêlait encore les prix à la consommation, le prix des travaux d’entretien et l’ICC. Depuis 2008, il ne reflète plus que l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers : la révision du loyer suit l’inflation, et la loi interdit de la dépasser.

Historique récent de l’IRL depuis 2023

Le tableau suivant recense les valeurs de l’IRL publiées par l’INSEE depuis le premier trimestre 2023 jusqu’aux dernières données disponibles en 2026. Ces chiffres sont indispensables pour effectuer un calcul de révision de loyer conforme.

Valeurs de l’Insee pour la France métropolitaine, vérifiées le 3 novembre 2026 sur le tableau de l’ANIL. Au T2 2026, l’IRL vaut 146,94 dans les départements d’outre-mer (article 73 de la Constitution) et 146,22 en Corse. Dernier indice : 148,06 au T3 2026, publié au Journal officiel le 16 octobre 2026. Prochaine publication : l’IRL du T4 2026, mi-janvier 2027. Le calculateur de révision relit l’Insee en direct.

Tendance observée

En 2023, la variation de l’IRL a buté sur le plafond de 3,5 % instauré par la loi pouvoir d’achat du 16 août 2022. Ce plafond valait en métropole ; il était plus bas outre-mer et en Corse. La progression s’est ensuite nettement modérée : +2,47 % au T3 2024, +1,04 % au T2 2025, puis un point bas à +0,78 % au T1 2026. Le T2 2026 remonte à +1,15 %. Pour les bailleurs, cela signifie des révisions modestes mais régulières, d’où l’importance de ne pas oublier de les appliquer.

La formule de calcul de la révision avec l’IRL

La formule est définie par la loi et ne laisse aucune place à l’interprétation. Elle est détaillée sur le site service-public.fr :

Nouveau loyer = Loyer actuel hors charges x (Nouvel IRL du trimestre de référence / Ancien IRL du même trimestre de l’année précédente)

Pour obtenir le résultat et la lettre à envoyer au locataire sans faire le calcul à la main, utilisez notre calculateur de révision de loyer, qui lit les mêmes valeurs officielles.

Décomposition pas à pas

1. Identifier le loyer actuel hors charges : c’est le montant du loyer nu, sans les provisions pour charges. Si le loyer est de 900 € dont 50 € de charges, le loyer de base est 850 €.

2. Déterminer le trimestre de référence : il est indiqué dans le bail. Par exemple, “l’IRL du deuxième trimestre” signifie que vous utiliserez toujours les valeurs du T2.

3. Trouver le nouvel IRL : la valeur de l’IRL du trimestre de référence pour l’année en cours (par exemple, IRL T2 2026 = 148,37).

4. Trouver l’ancien IRL : la valeur du même trimestre pour l’année précédente (par exemple, IRL T2 2025 = 146,68).

5. Appliquer la formule : diviser le nouvel IRL par l’ancien, puis multiplier par le loyer actuel.

6. Arrondir : l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne fixe pas de règle d’arrondi : il interdit seulement que la hausse dépasse la variation de l’IRL. Service-public.gouv.fr indique d’arrondir à la deuxième décimale la plus proche, soit au plus un centime d’écart. Notre calculateur de révision et TrackMyRent arrondissent au centime inférieur, pour ne jamais dépasser le résultat exact de la formule.

Exemple de calcul complet

Prenons un cas concret, fréquent en pratique. Un propriétaire loue un appartement en bail meublé avec les caractéristiques suivantes :

• Loyer hors charges : 850 €
• Date de signature du bail : 1er septembre 2025
• Trimestre de référence : T2 (mentionné dans le bail)
• Date de révision : 1er septembre 2026 (premier anniversaire)

À cette date, l’IRL du 2e trimestre 2026 est paru (Journal officiel du 12 juillet 2026) : c’est lui qui sert au calcul.

Étape 1 : Collecter les valeurs IRL

• IRL T2 2026 (nouvel IRL) : 148,37
• IRL T2 2025 (ancien IRL) : 146,68

Étape 2 : Calculer le coefficient de variation

Coefficient = 148,37 / 146,68 = 1,01152

Cela correspond à une hausse de +1,15 % sur un an.

Étape 3 : Appliquer au loyer

Nouveau loyer = 850 × 148,37 / 146,68 = 859,79 €

Étape 4 : Déterminer l’augmentation

Augmentation mensuelle : 859,79 − 850 = 9,79 € Augmentation annuelle : 9,79 × 12 = 117,48 €

Étape 5 : Notifier le locataire

Le propriétaire adresse au locataire un courrier (lettre simple, email ou via un outil de gestion) mentionnant :

• Le nouveau montant du loyer : 859,79 €
• La date d’application : 1er septembre 2026
• L’IRL utilisé : T2 2026 (148,37) et T2 2025 (146,68)
• Le détail du calcul

Une fois le nouveau loyer calculé, il suffit de le mettre à jour dans votre outil de suivi : dans TrackMyRent, les mois suivants reprennent le nouveau montant et les mois passés conservent l’ancien.

Quel trimestre IRL utiliser pour la révision ?

Cette question est source de confusion fréquente, y compris chez les professionnels de l’immobilier. La réponse dépend de ce qui est écrit dans le bail.

Cas 1 : Le bail précise un trimestre de référence

C’est le cas le plus simple et le plus courant. Si le bail indique “la révision sera calculée sur la base de l’IRL du 2e trimestre publié par l’INSEE”, vous utilisez systématiquement l’IRL du T2, quelle que soit la date anniversaire du bail.

Attention : le trimestre mentionné dans le bail n’est pas nécessairement celui qui précède la date de signature. Un bail signé le 15 septembre peut très bien mentionner l’IRL du T1.

Cas 2 : Le bail ne précise pas de trimestre

Si le bail contient une clause de révision mais ne mentionne pas de trimestre, c’est le dernier indice publié à la date de signature du contrat qui sert de référence (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989), et ce trimestre reste le même toute la durée du bail. Par exemple, un bail signé le 1er septembre 2025, quand le dernier IRL publié était celui du T2 2025, se révise chaque année avec l’IRL du T2.

Cas 3 : Le bail mentionne un ancien indice (ICC, ILC)

Certains baux anciens font référence à l’indice du coût de la construction (ICC) ou à l’indice des loyers commerciaux (ILC). Pour les baux d’habitation, l’IRL a remplacé l’ICC dès le 1er janvier 2006, et l’article 17-1 interdit qu’une révision dépasse la variation de l’IRL : c’est donc l’IRL qu’il faut appliquer. En cas de doute, la ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) offre des consultations gratuites.

Zone tendue : plafonnements supplémentaires

D’autres règles s’ajoutent pour les logements situés en zone tendue : les 1 434 communes listées par le décret n° 2013-392, élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Elles jouent surtout quand le logement change de locataire : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, révisé par l’IRL s’il ne l’a pas été dans les douze derniers mois (décret n° 2017-1198, sauf exceptions). La gestion locative à distance est particulièrement concernée car les propriétaires éloignés gèrent souvent des biens dans ces zones à forte demande.

L’encadrement des loyers

Dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers — Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, une partie de la métropole de Grenoble, entre autres —, le loyer fixé à la signature du bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié.

En cours de bail, la loi ne dit pas clairement si une révision par l’IRL peut porter le loyer au-dessus de ce plafond, et les analyses divergent. Si votre loyer en est proche, interrogez l’ADIL de votre département avant d’envoyer la révision.

Le bouclier loyer (2022-2024)

Le plafonnement de la variation de l’IRL à 3,5 % en métropole, instauré par la loi pouvoir d’achat de 2022 puis prolongé par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, a été un dispositif temporaire, appliqué aux indices du T3 2022 au T1 2024. Depuis le T2 2024, l’IRL suit de nouveau librement l’évolution des prix à la consommation. En 2026, avec des variations proches de 1 %, ce bouclier n’a plus d’impact pratique, mais il reste important de le connaître pour les calculs portant sur des périodes antérieures.

Que se passe-t-il si le bailleur oublie la révision ?

C’est un cas plus fréquent qu’on ne le pense. Selon les obligations du propriétaire bailleur, la révision n’est pas automatique — elle doit être expressément demandée par le bailleur. Mais que se passe-t-il en cas d’oubli ?

Un an pour demander la révision (loi ALUR)

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose de un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté de l’appliquer. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision de l’année écoulée (article 17-1 de la loi de 1989) : elle est perdue.

Pas de rétroactivité

Depuis la loi ALUR, la révision n’est jamais rétroactive. Si le bailleur la demande dans l’année qui suit la date de révision prévue au bail, le nouveau loyer s’applique à compter de sa demande, pas depuis la date anniversaire : les mois écoulés entre les deux sont perdus.

Exemple : la révision prévue au 1er juillet 2025 est demandée le 15 octobre 2025. Le loyer révisé s’applique à partir du 15 octobre 2025, et les loyers de juillet à mi-octobre restent dus à l’ancien montant. Si la demande n’arrive que le 15 août 2026, la révision de 2025 est perdue : le bailleur ne peut appliquer que celle du 1er juillet 2026, calculée sur le loyer non révisé.

L’effet cumulatif des oublis

L’oubli d’une révision a un effet permanent. Si le propriétaire oublie la révision en année N, le loyer de base pour l’année N+1 reste inférieur à ce qu’il aurait été, et les révisions suivantes partent de ce loyer plus bas. Dans l’exemple ci-dessus, oublier la révision de 2026 fait perdre 9,79 € par mois, soit 117,48 € par an, et cela chaque année jusqu’à la fin du bail. Chaque oubli supplémentaire s’y ajoute.

Pour éviter ce scénario, inscrivez la date anniversaire de chaque bail dans votre agenda, avec une alerte un mois avant : c’est le moment de vérifier l’IRL du trimestre de référence et d’envoyer le courrier de révision.

Cas où la révision est impossible

La révision du loyer n’est pas un droit systématique. Plusieurs situations l’interdisent ou la limitent.

Absence de clause de révision dans le bail

Si le bail ne comporte aucune clause de révision, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat. Le bailleur ne peut pas imposer l’ajout d’une telle clause en cours de bail. Seul un avenant signé par les deux parties peut l’introduire.

Logement classé F ou G au DPE

Les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G — les passoires thermiques — sont soumis au gel des loyers pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte. Aucune révision par l’IRL n’est possible tant que le DPE classe le logement F ou G (article 17-1 de la loi de 1989). Cette mesure, prévue par l’article 159 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, vise à inciter les propriétaires à rénover.

Bail mobilité

Le loyer d’un bail mobilité est fixé à la signature et « ne peut être révisé en cours de bail » (article 25-16 de la loi de 1989).

Bail commercial ou professionnel

Les règles de ce guide valent pour les baux d’habitation (vide ou meublé). Les baux commerciaux et professionnels suivent d’autres règles et utilisent en général d’autres indices, comme l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).

Comment automatiser le suivi de l’IRL

Le suivi manuel de l’IRL — vérifier la publication trimestrielle sur le site de l’INSEE, retrouver le trimestre de référence dans le bail, appliquer la formule, notifier le locataire — est fastidieux et propice aux erreurs, surtout quand on gère plusieurs biens.

Les limites du suivi manuel

Un tableur Excel peut sembler suffisant pour un seul logement. Mais dès que le propriétaire gère deux ou trois biens avec des dates anniversaires différentes et des trimestres de référence distincts, les risques d’oubli ou de confusion se multiplient. Sans compter que la valeur de l’IRL doit être vérifiée manuellement à chaque publication.

Reporter la révision dans TrackMyRent

Pour ne pas manquer la date anniversaire, notez-la dans votre agenda avec une alerte un mois avant. Le calcul se fait ensuite avec la formule ci-dessus, ou avec notre calculateur de révision. Une fois le nouveau loyer connu, TrackMyRent en simplifie le report :

• Une seule mise à jour du loyer du locataire, appliquée au mois en cours et aux suivants
• Les mois passés conservent l’ancien montant, ce qui garde un historique juste avant et après révision
• Les quittances suivantes reprennent le loyer révisé

Vérifier le calcul

L’ANIL publie le tableau officiel des indices et propose des consultations gratuites par ses agences départementales (ADIL). En cas de doute sur le trimestre de référence ou sur une clause du bail, c’est l’interlocuteur à privilégier.

Récapitulatif : les 5 étapes pour réviser un loyer avec l’IRL

1. Vérifier que le bail contient une clause de révision
2. Identifier le trimestre de référence mentionné dans le bail
3. Collecter les valeurs d’IRL (nouvel et ancien) sur le site de l’INSEE
4. Calculer le nouveau loyer : Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL)
5. Notifier le locataire par écrit avec le détail du calcul

En zone tendue ou dans une ville avec encadrement des loyers, ajouter une étape de vérification du loyer de référence majoré applicable.

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