Dépôt de garantie 2026 : montant, restitution, retenues

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire bailleur lors de la signature du bail, destinée à couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations, charges non régularisées). Il est encadré par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (voir aussi la fiche service-public.fr sur le dépôt de garantie). Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois pour une location meublée. Un outil comme TrackMyRent tient l’historique des loyers de chaque locataire, utile le jour où il faut justifier une retenue.

Le délai de restitution court de la remise des clés : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon, les retenues justifiées déduites. Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Le calculateur ci-dessus donne la date limite, le solde à rendre, la majoration éventuelle et le décompte à joindre au versement.

Ce guide détaille l’ensemble des règles applicables au dépôt de garantie : montant autorisé, modalités d’encaissement, conditions de retenue, délais de restitution et recours en cas de litige. Que vous soyez propriétaire débutant ou bailleur expérimenté, vous y trouverez toutes les réponses juridiques concrètes.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est une somme d’argent remise par le locataire au bailleur au moment de la conclusion du contrat de location. Il ne faut pas le confondre avec le cautionnement, qui désigne l’engagement d’un tiers (le garant) à payer les dettes du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Le dépôt de garantie a pour fonction de protéger le propriétaire contre les risques financiers liés à la location : impayés de loyer, dégradations du logement au-delà de l’usure normale, ou charges locatives non acquittées. La somme est directement disponible entre les mains du bailleur.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz-Malandain, constitue le texte de référence en matière de baux d’habitation. Son article 22 fixe les règles encadrant le dépôt de garantie, notamment son montant maximal, ses conditions d’encaissement et ses délais de restitution.

Montant légal du dépôt de garantie

Location vide (non meublée)

Pour un logement loué vide, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut prévoir un montant supérieur, et le locataire peut demander le remboursement de l’excédent. Le plafond d’un mois suppose un loyer payé chaque mois ou tous les deux mois : si le loyer est payable d’avance pour une période de plus de deux mois (par trimestre, par exemple), aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Location meublée

Pour un logement loué meublé, le plafond est fixé à deux mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). Ce montant plus élevé se justifie par la présence de mobilier et d’équipements appartenant au bailleur, qui représentent un risque supplémentaire de dégradation.

Bail mobilité

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, interdit purement et simplement le dépôt de garantie : « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur » (article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut en revanche présenter la garantie Visale, dispositif gratuit proposé par Action Logement.

Quand et comment encaisser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, par le locataire lui-même ou par l’intermédiaire d’un tiers. Il peut être réglé par chèque, virement bancaire ou, plus rarement, en espèces. Lorsque le paiement est effectué en espèces, le locataire peut exiger un reçu.

Le bailleur est en droit d’encaisser le chèque immédiatement. Contrairement à une idée reçue, il n’existe aucune obligation légale de conserver le chèque sans l’encaisser. Le dépôt de garantie est dû à la signature du bail et devient exigible dès cet instant.

Il est essentiel de conserver une trace écrite de ce versement (relevé de virement ou reçu). Cette traçabilité est précieuse en cas de litige ultérieur.

Le montant du dépôt de garantie doit être mentionné dans le contrat de bail. Il ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours de bail, même renouvelé, et même si le loyer est révisé chaque année (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie

Au départ du locataire, le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes que le locataire lui doit encore, à condition qu’elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En pratique, il s’agit surtout des cas suivants.

Loyers et charges impayés

Si le locataire quitte le logement avec des loyers ou des charges locatives impayés, le bailleur peut retenir les sommes correspondantes sur le dépôt de garantie. Il doit pouvoir fournir les justificatifs (avis d’échéance, relevé de compte, courriers de relance) démontrant le caractère impayé de ces sommes.

Dégradations locatives

Le bailleur peut retenir le coût des réparations liées à des dégradations imputables au locataire, au-delà de l’usure normale. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie est déterminante. Les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures de réparation.

L’usure normale, aussi appelée vétusté, ne peut pas être imputée au locataire. Les parties peuvent convenir d’une grille de vétusté, facultative, dans le bail ; le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en fixe les modalités.

Régularisation de charges

Si le logement se trouve dans un immeuble collectif et que la régularisation annuelle des charges n’a pas encore été faite au départ du locataire, le bailleur arrête des comptes provisoires et peut conserver une provision justifiée, plafonnée à 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à la régularisation (article 22). Le solde doit être restitué dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Dans une maison individuelle, cette retenue n’est pas prévue.

Travaux locatifs non effectués

Si le locataire n’a pas réalisé les réparations locatives qui lui incombaient (entretien courant, menues réparations définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987), le bailleur peut retenir les sommes correspondantes.

Délai de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie est fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai court à compter de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, au bailleur ou à son mandataire (agence immobilière, administrateur de biens).

Un mois si le logement est rendu sans dégradation

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un délai de un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie. Ce délai réduit a été introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 (auparavant, le délai était systématiquement de deux mois).

Deux mois si des retenues sont justifiées

Lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences par rapport à l’état des lieux d’entrée (dégradations, éléments manquants), le bailleur dispose de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des retenues justifiées.

Majoration en cas de retard

En cas de restitution tardive, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il ne s’agit pas d’intérêts au taux légal : c’est la sanction fixée par la loi, calculée sur le loyer et non sur le montant du dépôt. Elle s’applique sans mise en demeure préalable. Elle n’est pas due si le retard vient de ce que le locataire n’a pas donné l’adresse de son nouveau domicile.

Justificatifs à fournir au locataire

Le bailleur qui effectue des retenues sur le dépôt de garantie doit les justifier auprès du locataire. Des justificatifs précis et vérifiables limitent le risque de contestation.

Les documents recevables comprennent : les états des lieux d’entrée et de sortie, les photos datées avant et après les travaux, les devis et factures des entreprises ayant réalisé les réparations, le détail des sommes réclamées poste par poste, et les lettres de relance en cas d’impayés de loyer.

Un devis fait partie des justificatifs admis par l’administration (fiche service-public F31269), même si les travaux n’ont pas encore été réalisés au moment de la restitution. Le bailleur doit toutefois pouvoir montrer que la dégradation existe et qu’elle est imputable au locataire, en comparant les deux états des lieux.

Le suivi rigoureux des paiements de loyer facilite considérablement la justification des retenues. TrackMyRent génère un historique complet des paiements reçus pour chaque locataire, ce qui constitue une preuve solide en cas de contestation.

Litiges liés au dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie est une source fréquente de désaccords entre bailleurs et locataires. Voici les étapes de résolution et les recours possibles.

Mise en demeure

La première étape consiste à adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit y rappeler le montant du dépôt versé, la date de remise des clés et le délai légal de restitution. Il accorde un délai raisonnable au bailleur pour régulariser la situation, par exemple huit jours.

Démarche amiable : obligatoire sous 5 000 euros

Lorsque la somme réclamée ne dépasse pas 5 000 euros, une démarche amiable est obligatoire avant de pouvoir saisir le juge. Le locataire choisit entre trois voies, toutes gratuites ou peu coûteuses : un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation (CDC) ou un médiateur. Au-delà de 5 000 euros, il peut saisir directement le juge.

Commission départementale de conciliation (CDC)

La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour les litiges entre bailleurs et locataires. Son avis n’est pas contraignant, mais il constitue un élément de preuve supplémentaire en cas de procédure judiciaire ultérieure.

Le juge des contentieux de la protection

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent pour les litiges de bail d’habitation quel que soit leur montant ; il siège au tribunal judiciaire ou au tribunal de proximité dont dépend le logement. L’avocat n’est pas obligatoire devant lui. Pour une demande de 5 000 euros ou moins, la saisine se fait par requête, avec le formulaire Cerfa 16042 (fiche service-public F31269).

Le délai de prescription pour agir en restitution du dépôt de garantie est de trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Cas particuliers

Vente du logement en cours de bail

En cas de vente du logement occupé, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). C’est lui qui le rendra au locataire à l’issue du bail, quel que soit l’accord conclu avec le vendeur : une convention contraire ne vaut qu’entre le vendeur et l’acheteur.

Colocation

Avec un bail unique, le dépôt de garantie est versé pour l’ensemble des colocataires et la loi ne prévoit pas de restitution partielle au départ de l’un d’eux. En pratique, il est restitué à la fin du bail, au départ du dernier colocataire ; quand un colocataire est remplacé, le nouveau rembourse souvent sa quote-part au sortant, par un accord entre eux. Avec des baux individuels, chaque colocataire a son propre dépôt, restitué à la fin de son bail.

Décès du locataire

En cas de décès du locataire, le bail n’est pas transmis à tous ses héritiers. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le transfère à certaines personnes seulement : le conjoint survivant, le partenaire de PACS, et, s’ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an, ses descendants, ses ascendants, son concubin notoire ou les personnes à sa charge. À défaut, le bail est résilié de plein droit par le décès. Tant que le bail continue, le dépôt de garantie reste en place ; s’il est résilié, il est restitué, déduction faite des sommes dues, dans les délais habituels.

Bonnes pratiques pour les propriétaires bailleurs

Une gestion rigoureuse du dépôt de garantie évite la majorité des litiges. Voici les pratiques recommandées pour sécuriser cette étape de la relation locative.

Réaliser un état des lieux précis et détaillé. C’est le document de référence en cas de contestation. Décrivez chaque pièce, chaque équipement, avec des photos horodatées. Un état des lieux bâclé à l’entrée réduit considérablement les possibilités de retenue à la sortie.

Conserver tous les justificatifs pendant toute la durée du bail. Factures d’entretien, correspondances, preuves de paiement : chaque document peut avoir son importance en cas de désaccord. Un outil de suivi locatif comme TrackMyRent en tient une partie, l’historique des paiements ; classez le reste dans un dossier par logement.

Respecter scrupuleusement les délais de restitution. Un retard, même de quelques jours, expose le bailleur à la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Programmez un rappel dès la réception des clés pour ne pas dépasser l’échéance légale.

Détailler les retenues poste par poste. Un courrier global sans détail chiffré sera contesté plus facilement. Accompagnez chaque retenue d’un justificatif précis : devis, facture, photo comparée entre l’entrée et la sortie.

Ne pas confondre usure normale et dégradation. Un parquet rayé après dix ans d’occupation relève de la vétusté. Un trou dans un mur ou une porte cassée relève de la dégradation. La distinction est parfois subtile, mais elle conditionne la validité de la retenue.

Les erreurs fréquentes à éviter

Certaines erreurs reviennent régulièrement et peuvent coûter cher au propriétaire bailleur. Voici les plus courantes, avec les conséquences juridiques associées.

Demander un dépôt supérieur au plafond légal. Le plafond est d’ordre public. Le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu, même en cours de bail.

Ne pas mentionner le dépôt dans le bail. Si le bail ne mentionne pas le dépôt de garantie, le bailleur ne peut pas en exiger un. Inversement, si le locataire a versé un dépôt non prévu au bail, il peut en demander la restitution immédiate.

Retenir des sommes sans justificatif. Une retenue non justifiée doit être restituée, et le retard de restitution déclenche la majoration légale de 10 % du loyer par mois commencé.

Encaisser le dépôt avant la signature du bail. La loi prévoit que le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail : ne le demandez pas avant.

Modèle de lettre de restitution

Lors de la restitution du dépôt de garantie, le bailleur n’est pas tenu d’envoyer un courrier formel. Toutefois, un courrier accompagnant le remboursement sécurise la transaction et prévient tout malentendu. Ce courrier doit mentionner le montant initial du dépôt, le détail des éventuelles retenues (avec justificatifs joints), le montant net restitué et le mode de remboursement.

En cas de retenues, le courrier doit être suffisamment précis pour que le locataire comprenne la nature et le montant de chaque déduction. Un tableau récapitulatif est recommandé.

Questions fréquentes

Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ? Non. Le locataire reste tenu de payer le loyer jusqu’à la fin du bail : le dépôt de garantie couvre les sommes qui restent dues à son départ, il ne remplace pas le loyer. Un locataire qui ne paie pas son dernier loyer est en impayé ; le bailleur peut alors déduire ce loyer du dépôt, justificatifs à l’appui, et actionner un éventuel garant pour le reste.

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts au profit du locataire ? Non. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dit expressément : le dépôt de garantie « ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire ». Le bailleur n’a aucune obligation de placer la somme sur un compte rémunéré ni d’en restituer les éventuels gains. Seule la majoration légale en cas de restitution tardive (10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé) revient au locataire.

Le dépôt de garantie est-il imposable pour le bailleur ? Non, tant qu’il n’est pas conservé. Le dépôt de garantie n’est pas un revenu locatif et n’a pas à être déclaré comme tel à sa réception. En revanche, une somme conservée en fin de bail pour compenser des loyers impayés remplace ces loyers et devient un revenu foncier imposable. Pour plus de détails sur la déclaration, consultez notre guide sur la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044).

Que faire si le locataire ne fournit pas son RIB pour la restitution ? Le bailleur doit malgré tout respecter le délai légal de restitution (1 ou 2 mois). À défaut de RIB, il peut envoyer un chèque à l’adresse que le locataire lui a donnée en partant. Si le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse, la majoration de retard n’est pas due. Documenter par écrit la demande de RIB et d’adresse (email, lettre recommandée) protège le bailleur en cas de réclamation ultérieure.

Le bailleur peut-il refuser un dépôt de garantie versé par un tiers (parent, employeur) ? Non. L’article 22 prévoit que le dépôt est versé par le locataire « directement » ou « par l’intermédiaire d’un tiers » (parent, employeur, association). La somme reste juridiquement attachée au contrat de bail et sera restituée au locataire (ou à son ordre) à la fin du bail, peu important son origine. C’est notamment le cas des dispositifs comme l’avance Loca-Pass d’Action Logement.

Le dépôt de garantie doit-il être renouvelé au renouvellement du bail ? Non. Le dépôt de garantie versé à l’origine reste acquis pour toute la durée du bail et ses renouvellements successifs. Il ne peut être ni augmenté, ni complété, même si le loyer a fait l’objet d’une révision annuelle ou d’une réévaluation entre deux baux. Cette règle figure à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : le dépôt ne fait l’objet d’« aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ».

Le locataire peut-il contester l’état des lieux de sortie a posteriori ? Difficilement. Le délai de dix jours de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que l’état des lieux d’entrée : il permet au locataire de demander à le compléter. Rien de tel n’existe pour l’état des lieux de sortie. Un état des lieux de sortie signé par les deux parties fait foi ; le contester ensuite suppose de saisir le juge avec des preuves solides. Si les parties ne parviennent pas à l’établir ensemble, un commissaire de justice peut le dresser, les frais étant partagés par moitié. Conserver des photos datées au moment de la sortie reste la meilleure protection pour les deux parties.

Le bailleur peut-il déposer le chèque de garantie sur un compte épargne ? Oui, juridiquement rien ne l’interdit. Le bailleur reste cependant tenu de restituer le montant nominal versé par le locataire, sans que les éventuels intérêts générés ne lui soient dus (le locataire n’a aucun droit sur ces gains). En pratique, les sommes étant souvent immobilisées 3 à 6 ans, ce placement présente surtout un intérêt pour les bailleurs gérant plusieurs biens.

Que se passe-t-il si le bail est rompu de façon anticipée par le locataire ? Le départ anticipé n’a aucune incidence sur le régime du dépôt de garantie : les délais (1 ou 2 mois) courent à compter de la remise effective des clés, peu importe que ce soit dans le cadre d’un préavis classique ou d’un départ anticipé motivé (mutation, perte d’emploi, premier emploi, raisons médicales). Le bailleur peut en revanche déduire le loyer resté impayé jusqu’à la fin du préavis.

En colocation, qui récupère le dépôt de garantie au départ d’un colocataire ? Avec un bail unique, la loi ne prévoit pas de restitution partielle : le dépôt est en principe restitué à la fin du bail, au départ du dernier colocataire. Quand un colocataire est remplacé en cours de bail, l’usage veut que l’entrant rembourse sa quote-part au sortant, par un accord entre eux. Avec des baux individuels, chaque colocataire récupère son propre dépôt à la fin de son bail. Voir notre guide de la colocation.

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À lire aussi

• État des lieux : guide pratique
• Régularisation des charges locatives
• Loyer impayé : que faire ?

Conclusion

Le dépôt de garantie est un outil de protection essentiel pour le propriétaire bailleur, mais son encadrement juridique est strict. Respecter les plafonds légaux, encaisser au bon moment, justifier chaque retenue et restituer dans les délais sont autant d’obligations à maîtriser pour éviter les contentieux.

Une gestion locative bien organisée, appuyée par des outils numériques comme TrackMyRent, permet de documenter chaque étape du bail — du premier loyer à la restitution du dépôt — et de disposer à tout moment des justificatifs nécessaires. Cette rigueur protège aussi bien le bailleur que le locataire et contribue à une relation locative sereine.