État des lieux d'entrée et de sortie : le guide pratique

L’état des lieux est un document obligatoire établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire lors de la remise et de la restitution des clés d’un logement. Encadré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et précisé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, il décrit l’état du logement pièce par pièce et constitue la référence en cas de litige sur les dégradations ou la restitution du dépôt de garantie. Pour plus d’informations, consultez la fiche officielle sur l’état des lieux. Sans lui, comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie devient très difficile, ce qui rend sa réalisation indispensable pour tout propriétaire bailleur.

Inspection d’un appartement avec une checklist d’état des lieux

Ce guide détaille les règles juridiques, le contenu obligatoire, les bonnes pratiques de rédaction et les recours en cas de désaccord. Que ce soit pour une entrée ou une sortie, vous saurez exactement comment procéder pour sécuriser votre gestion locative.

Cadre juridique de l’état des lieux

L’état des lieux est rendu obligatoire par l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article dispose que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de bail.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a considérablement renforcé l’encadrement de l’état des lieux. Elle a renvoyé à un décret le soin d’en fixer les modalités. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe ainsi les modalités d’établissement de l’état des lieux et son contenu minimal. Il n’impose aucun formulaire type : la présentation doit seulement permettre de comparer l’entrée et la sortie, sur un document unique ou sur deux documents de présentation similaire.

Ces textes s’appliquent à tous les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées. Les baux commerciaux, professionnels et ruraux sont régis par des règles différentes et ne sont pas concernés par ce guide.

Quand réaliser l’état des lieux ?

État des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est établi lors de la remise des clés au locataire, c’est-à-dire au moment où celui-ci prend possession du logement. Il doit être réalisé avant toute installation du locataire. Idéalement, il est effectué le jour de la signature du bail ou le jour de la remise effective des clés.

Le locataire dispose d’un délai de dix jours calendaires après l’établissement de l’état des lieux d’entrée pour demander au bailleur de le compléter (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ce droit permet de signaler des défauts qui n’auraient pas été remarqués lors de la visite initiale. Il vaut pour l’entrée seulement, pas pour l’état des lieux de sortie, et permet de compléter le document, pas de l’annuler. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut également demander la modification de l’état des lieux pour ce qui concerne les éléments de chauffage. Cette disposition protège le locataire contre les défauts non visibles en dehors de la saison de chauffe.

État des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés par le locataire. Le logement doit être entièrement vidé de ses effets personnels (sauf pour les locations meublées où le mobilier du bailleur doit être en place). Les deux parties doivent être présentes ou représentées.

Le locataire doit avoir remis le logement en bon état de réparations locatives, conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce décret liste les menues réparations et l’entretien courant à la charge du locataire, dans le cadre des obligations respectives du propriétaire et du locataire.

Contenu obligatoire de l’état des lieux

Le décret du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal de l’état des lieux.

Informations générales

Le document doit mentionner le type d’état des lieux (entrée ou sortie), la date de réalisation, la localisation précise du logement (adresse complète, bâtiment, étage, porte), le nom ou la dénomination des parties et leur domicile ou siège social, ainsi que le nom ou la dénomination et le siège social du mandataire éventuel.

Pour l’état des lieux de sortie, la date de l’état des lieux d’entrée doit également figurer, ainsi que la nouvelle adresse du locataire.

Description du logement

Chaque pièce et chaque partie du logement doit faire l’objet d’une description détaillée. Pour chaque élément (murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements), l’état des lieux doit indiquer sa nature (parquet, carrelage, peinture, papier peint) et son état de conservation (bon état, usé, tâché, fissuré, etc.).

Les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie doivent être consignés, le cas échéant. Le nombre de clés remises et leur destination (porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, parking) doivent être mentionnés avec précision.

Équipements et éléments du logement

Pour chaque équipement présent dans le logement (robinetterie, appareils sanitaires, prises électriques, interrupteurs, volets, radiateurs), l’état des lieux décrit son état ; noter s’il fonctionne est une bonne pratique. En location meublée, le mobilier et les équipements fournis font l’objet d’un inventaire avec leur état.

Observations

Chaque partie peut formuler des observations sur l’état du logement. Ces observations sont inscrites directement sur le document et signées par les deux parties. Elles constituent un élément de preuve important en cas de désaccord ultérieur.

Comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie

La comparaison entre les deux états des lieux est le mécanisme central du dispositif. C’est cette comparaison qui permet d’identifier les dégradations imputables au locataire et de justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Ce qui relève de la responsabilité du locataire

Le locataire est responsable des dégradations qui ne relèvent pas de l’usure normale (vétusté). Un trou dans un mur, un carreau cassé, des traces de brûlure sur un plan de travail ou des taches indélébiles sur une moquette sont des exemples de dégradations imputables au locataire.

Ce qui relève de la vétusté

La vétusté correspond à l’usure naturelle des matériaux et équipements liée au temps et à un usage normal. Une peinture qui s’écaille après huit ans d’occupation, un parquet légèrement rayé ou des joints de salle de bain jaunis relèvent de la vétusté et ne peuvent pas être facturés au locataire.

Depuis la loi ALUR, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret pour la prise en compte de la vétusté. Le décret du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d’accords collectifs de location. Cette grille, facultative, définit pour chaque type d’élément au moins une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels. Elle permet d’objectiver la répartition des coûts entre usure normale et dégradation.

Répartition des coûts

Lorsqu’une dégradation est constatée, le coût de remise en état est réparti entre le bailleur (part de vétusté) et le locataire (part de dégradation). Par exemple, avec une grille qui amortit une moquette sur dix ans de façon linéaire, sans franchise ni valeur résiduelle, un locataire qui l’a détériorée après sept ans d’occupation ne supporte que 30 % du coût de remplacement. Les chiffres réels dépendent de la grille retenue.

État des lieux et gestion locative numérique

La digitalisation de l’état des lieux présente des avantages considérables pour la gestion locative. Le décret du 30 mars 2016 autorise explicitement un état des lieux sur support papier ou sous forme électronique. Il est remis à chaque partie, en main propre ou par voie dématérialisée, au moment de sa signature.

Les outils numériques permettent d’intégrer des photos directement dans le document, d’horodater automatiquement chaque observation, de comparer facilement l’entrée et la sortie, et de conserver les documents de manière sécurisée.

Un outil comme TrackMyRent complète utilement cette démarche en centralisant le suivi des paiements et des quittances. Associer un état des lieux rigoureux à un suivi financier précis constitue la meilleure protection pour le bailleur.

Que faire en cas de désaccord ?

Il arrive que les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le contenu de l’état des lieux. Le législateur a prévu plusieurs mécanismes pour résoudre ces situations.

Refus de signer l’état des lieux

Si l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, il est établi par un commissaire de justice (ex-huissier de justice), à l’initiative de la partie la plus diligente. Le commissaire de justice convoque les parties par lettre recommandée avec avis de réception au moins 7 jours à l’avance. Ses frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Son tarif est réglementé et dépend de la surface du logement. Selon service-public.fr (chiffres vérifiés le 10 mars 2026, métropole, TVA incluse), pour un logement de 50 m² ou moins, le total s’élève à 162,16 euros : 132,82 euros de constat, 18,06 euros de lettres de convocation et 11,28 euros de déplacement. Chaque partie en paie la moitié. Le total passe à 184,08 euros de 50 à 150 m², et à 261,46 euros au-delà de 150 m².

Absence d’état des lieux

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil), sauf s’il prouve le contraire. Toutefois, la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2 de la loi de 1989) : un bailleur qui l’a refusé ou empêché la perd.

En pratique, cette présomption reste fragile : le locataire peut la combattre par tout élément, et elle ne couvre que les réparations locatives. Sans état des lieux d’entrée détaillé, chaque retenue sur le dépôt de garantie devient plus difficile à défendre. C’est pourquoi l’état des lieux d’entrée est absolument indispensable.

Contestation après signature

Un état des lieux signé par les deux parties engage chacune d’elles. À l’entrée, le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours (et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage). En dehors de ce cas, le remettre en cause suppose d’apporter la preuve contraire, en général devant le juge.

Modèle d’état des lieux conforme

Aucun modèle n’est imposé. Un état des lieux conforme au décret du 30 mars 2016 peut s’organiser pièce par pièce, avec les sections suivantes.

En-tête : type d’état des lieux (entrée/sortie), date, adresse complète du logement, identité et coordonnées des parties, mention du mandataire éventuel.

Pour chaque pièce : désignation de la pièce, description des murs (nature et état), description des sols (nature et état), description des plafonds (nature et état), description des menuiseries (fenêtres, portes, volets — nature et état), description des équipements (prises, interrupteurs, radiateurs, robinetterie — nature et état), observations particulières.

Parties communes et annexes : caves, parkings, jardins privatifs, balcons, avec la même description détaillée.

Relevés de compteurs : eau froide, eau chaude, électricité, gaz, avec le numéro du compteur et l’index relevé (obligatoires pour les compteurs individuels, sauf charges forfaitaires).

Clés et badges : nombre et destination de chaque clé, télécommande ou badge remis.

Signatures : signature manuscrite ou électronique des deux parties, date et lieu.

Bonnes pratiques pour un état des lieux réussi

Prendre son temps. Un état des lieux bâclé est un état des lieux contestable. Prévoyez au minimum 30 à 45 minutes pour un studio, et jusqu’à deux heures pour un grand appartement. Vérifiez chaque prise, chaque robinet, chaque volet.

Photographier systématiquement. Les photos ne sont pas obligatoires, mais des photos datées constituent une preuve utile. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles, et chaque anomalie en gros plan. Incluez les photos dans le document ou en annexe.

Tester tous les équipements. Ouvrez chaque robinet, actionnez chaque interrupteur, vérifiez chaque radiateur, tirez chaque chasse d’eau. Un équipement non testé est un équipement dont l’état n’est pas documenté.

Réaliser l’état des lieux en pleine journée. La lumière naturelle permet de mieux identifier les défauts : fissures, taches, rayures. Les éclairages artificiels peuvent masquer certains problèmes.

Utiliser un vocabulaire précis. C’est une bonne pratique, pas une obligation légale. Évitez les termes vagues comme « moyen » ou « correct ». Préférez des descriptions factuelles : « rayure de 15 cm sur le parquet à 50 cm de la fenêtre », « tache d’humidité de 20 cm de diamètre au plafond ».

Conserver les documents avec le bail. L’état des lieux fait partie intégrante du contrat de bail. Rangez-les ensemble, dans un dossier par logement ; un outil comme TrackMyRent tient à côté l’historique des paiements et des quittances de chaque location.

Les erreurs fréquentes à éviter

Ne pas réaliser d’état des lieux. C’est l’erreur la plus grave. L’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives, mais il peut prouver le contraire, et le bailleur qui a fait obstacle à l’état des lieux perd cette présomption. Sans état des lieux d’entrée, chaque retenue sur le dépôt de garantie est fragile.

Réaliser un état des lieux non contradictoire. Un état des lieux réalisé par le bailleur seul, sans la présence ni la signature du locataire, n’est pas contradictoire : sa valeur de preuve est très faible. Il doit être signé par les deux parties ou établi par un commissaire de justice.

Oublier les relevés de compteurs. Les compteurs d’eau et d’énergie doivent être relevés à l’entrée et à la sortie. Sans ces relevés, il est impossible de facturer au locataire une éventuelle surconsommation ou de répartir équitablement les charges.

Confondre vétusté et dégradation. Retenir sur le dépôt de garantie le coût de remplacement d’un équipement vétuste exposera le bailleur à un recours du locataire, voire à une condamnation à des dommages et intérêts.

Ne pas conserver l’état des lieux. Aucun texte ne fixe de durée de conservation, mais gardez-le pendant toute la durée du bail et au moins trois ans après sa fin (délai de prescription des actions nées du bail, article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Conclusion

L’état des lieux est un pilier de la relation locative. Document à la fois juridique et pratique, il protège les intérêts du bailleur comme du locataire en fixant objectivement l’état du logement à chaque étape du bail. Son importance est renforcée depuis la loi ALUR et le décret du 30 mars 2016, qui en ont fixé le contenu minimal et les modalités.

Pour les propriétaires bailleurs, associer un état des lieux rigoureux à un suivi précis des paiements et des quittances, via un outil comme TrackMyRent, constitue la meilleure stratégie pour gérer sereinement son patrimoine immobilier et prévenir les litiges.

État des lieux : guide pratique pour l'entrée et la sortie du logement