Charges locatives récupérables : le guide du bailleur

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les dépenses payées par le propriétaire bailleur mais remboursables par le locataire. Elles sont encadrées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 et couvrent les frais d’entretien des parties communes, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et les consommations individuelles. Une bonne gestion des charges est essentielle pour éviter les litiges — un outil comme TrackMyRent permet de suivre précisément les montants de loyer et de charges pour chaque locataire.

Répartition des charges locatives entre loyer et charges détaillées

Qu’est-ce que les charges locatives ?

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, désignent les dépenses initialement payées par le propriétaire bailleur mais qui peuvent être légalement remboursées par le locataire. Elles sont définies par le décret n°87-713 du 26 aout 1987 qui en dresse la liste exhaustive. Pour plus d’informations sur les charges récupérables, consultez la fiche officielle sur service-public.fr.

Ces charges couvrent trois grandes catégories :

Les dépenses de services liés au logement : eau froide, eau chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur, etc.
Les dépenses d’entretien courant et petites réparations : entretien des espaces verts, nettoyage des parties communes, maintenance des équipements collectifs.
Les taxes et redevances : taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage, redevance d’assainissement.

Charges récupérables vs charges non récupérables

La distinction est fondamentale. Seules les charges figurant dans la liste réglementaire peuvent être réclamées au locataire. Le propriétaire bailleur ne peut pas ajouter d’autres postes de dépenses, même par une clause du bail.

Exemples de charges récupérables :

Eau froide et eau chaude des parties communes et privatives
Chauffage collectif (combustible, entretien chaudière)
Ascenseur (électricité, entretien courant, petites réparations)
Entretien des espaces verts
Électricité des parties communes
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, déduction faite de ses frais de gestion

Exemples de charges non récupérables (qui restent à la charge du propriétaire) :

Ravalement de facade
Remplacement de la chaudière collective
Honoraires du syndic de copropriété
Assurance de l’immeuble
Frais de gestion locative
Gros travaux de mise en conformité

Un propriétaire qui récupère des charges non prévues par le décret doit les rembourser au locataire, qui peut les lui réclamer en justice.

Comment calculer les provisions sur charges

Dans le cadre d’un bail d’habitation classique (location vide ou meublée), les charges locatives sont généralement récupérées sous forme de provisions mensuelles. Le locataire verse chaque mois un montant estimé en plus du loyer, qui fait ensuite l’objet d’une régularisation annuelle.

Estimer le montant des provisions

Le montant des provisions doit être réaliste et justifié. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les demandes de provisions sont justifiées par :

Les résultats de la précédente régularisation, c’est-à-dire les dépenses réelles de la période précédente.
Le budget prévisionnel, lorsque l’immeuble est en copropriété ou que le bailleur est une personne morale.

Méthode de calcul courante :

Prenez le total des charges récupérables de l’année précédente, divisez par 12, et vous obtenez la provision mensuelle. Par exemple, si les charges récupérables de l’année précédente s’élèvent à 1 800 euros, la provision mensuelle sera de 150 euros.

Le cas de la colocation

Pour les colocations, la répartition des provisions entre colocataires dépend du bail : prévoyez-la clairement dès la signature.

Forfait de charges : meublé, colocation et bail mobilité

Le forfait de charges n’est possible que dans trois cas prévus par la loi du 6 juillet 1989 :

en location meublée, au choix des parties, qui optent dans le bail pour des provisions avec régularisation ou pour un forfait (article 25-10) ;
en colocation, meublée ou vide, si le bail le prévoit (article 8-1) ;
en bail mobilité, où le forfait est obligatoire (article 25-18).

Le forfait présente l’avantage de la simplicité : il ne donne lieu à aucun complément ni à aucune régularisation. En revanche, son montant est fixé en fonction des charges réellement récupérables et ne peut pas être manifestement disproportionné au regard de celles-ci. En location vide hors colocation, le forfait est exclu.

La régularisation annuelle des charges locatives

La régularisation des charges locatives est une étape obligatoire lorsque le propriétaire utilise le système des provisions. Elle consiste à comparer les provisions versées par le locataire aux dépenses réellement engagées sur la période.

Quand effectuer la régularisation ?

Avec des provisions, la régularisation doit intervenir chaque année (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Faites-la dès réception du décompte de charges du syndic : si elle n’a pas eu lieu avant la fin de l’année civile qui suit l’année des charges, le locataire peut demander à payer le complément par douzièmes. Au-delà, une réclamation se prescrit par trois ans (article 7-1 de la même loi).

Comment procéder

Rassemblez les justificatifs : décompte de charges de la copropriété, factures de l’eau, de l’entretien, etc.
Isolez les charges récupérables : seules celles figurant dans le décret de 1987 peuvent être imputées au locataire.
Calculez le différentiel : comparez le total des provisions versées au total des charges réelles.
Communiquez le décompte au locataire : détaillez poste par poste les charges avec le solde à payer ou à rembourser.

Si le locataire a trop payé : le propriétaire doit lui rembourser le trop-perçu, ou le déduire du prochain loyer.

Si le locataire n’a pas assez payé : le propriétaire peut lui demander un complément. Il peut accepter de l’étaler, et doit le faire sur douze mois si la régularisation est tardive et que le locataire le demande.

Ajuster les provisions pour l’année suivante

La régularisation est aussi l’occasion d’ajuster le montant des provisions mensuelles pour l’année à venir. Si les charges ont significativement augmenté (hausse du prix de l’énergie, nouveaux contrats d’entretien), il est légitime de réévaluer les provisions à la hausse. Attention à ne pas confondre cet ajustement avec la révision annuelle du loyer, qui obéit à des règles distinctes basées sur l’indice IRL.

Les justificatifs à fournir au locataire

La loi impose au propriétaire bailleur de transmettre un décompte par nature de charges au moins un mois avant la régularisation. Le locataire doit pouvoir consulter les pièces justificatives pendant six mois à compter de l’envoi du décompte.

Les justificatifs courants comprennent :

Le décompte annuel de charges de la copropriété
Les factures d’eau, d’énergie, d’entretien
Le détail des millièmes de répartition pour l’appartement concerné
Les contrats de prestation (ménage, espaces verts, ascenseur)

Le propriétaire n’est pas obligé d’envoyer les copies spontanément, mais il doit les tenir à disposition. Il doit aussi transmettre au locataire qui le demande le récapitulatif des charges du logement, par voie dématérialisée ou par voie postale. En pratique, fournir un récapitulatif clair et proposer les documents sur demande est la meilleure approche.

Les erreurs courantes à éviter

Erreur n°1 : ne jamais régulariser

Certains propriétaires fixent des provisions et ne les régularisent jamais. C’est risqué pour deux raisons : le locataire peut réclamer une régularisation à tout moment (sur trois ans), et le propriétaire peut perdre le droit de récupérer les sommes dues au-delà de la prescription.

Erreur n°2 : récupérer des charges non récupérables

Inclure dans les charges locatives des dépenses qui ne figurent pas dans le décret de 1987 est illégal. Le locataire peut en demander le remboursement, et le propriétaire risque une condamnation en justice.

Erreur n°3 : surestimer les provisions

Des provisions manifestement trop élevées par rapport aux dépenses réelles peuvent être contestées par le locataire. Cela crée aussi un problème de trésorerie : le trop-perçu devra être remboursé lors de la régularisation.

Erreur n°4 : ne pas conserver les justificatifs

Sans justificatifs, la régularisation est contestable. Conservez tous les documents pendant au moins cinq ans et tenez-les à disposition du locataire.

Erreur n°5 : oublier la TEOM

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable souvent oubliée car elle figure sur l’avis de taxe foncière. Pensez à l’extraire, à en retirer les frais de gestion ajoutés par l’administration fiscale, qui ne sont pas récupérables, et à l’intégrer dans votre régularisation.

Comment intégrer les charges dans votre suivi locatif

Un suivi rigoureux des charges locatives nécessite de la méthode et des outils adaptés. Voici les bonnes pratiques :

Distinguez clairement loyer nu et provisions sur charges dans vos quittances de loyer.
Conservez un historique annuel des dépenses réelles pour faciliter les régularisations futures.
Automatisez ce qui peut l’être : un outil de gestion locative permet de suivre les paiements, d’émettre des quittances conformes et de ne rien oublier.

Avec TrackMyRent, vous pouvez distinguer le loyer hors charges et les provisions sur charges directement dans votre suivi mensuel. Chaque quittance générée détaille automatiquement les deux montants, conformément aux exigences légales. Cela vous fait gagner un temps précieux lors de la régularisation annuelle.

Essayer TrackMyRent gratuitement pour simplifier le suivi de vos charges locatives et la génération de vos quittances.

Checklist du propriétaire pour les charges locatives

Pour conclure, voici une liste de vérification pratique :

Vous avez identifié les charges récupérables selon le décret de 1987
Vos provisions mensuelles sont basées sur les dépenses réelles de l’année précédente
Vous effectuez une régularisation chaque année
Vous transmettez un décompte détaillé au locataire
Vous conservez tous les justificatifs pendant au moins cinq ans
Vos quittances distinguent loyer et charges
Vous ajustez les provisions chaque année si nécessaire
Vous avez extrait la TEOM de votre taxe foncière, sans ses frais de gestion

En maitrisant les charges locatives, vous sécurisez votre gestion locative et établissez une relation de confiance avec vos locataires. C’est un aspect technique, certes, mais incontournable pour tout propriétaire bailleur sérieux.

Charges locatives : le guide complet pour les propriétaires bailleurs