Loyer impayé : que faire quand un locataire ne paie plus ?

Face à un loyer impayé, le propriétaire bailleur doit agir rapidement : relance amiable d’abord, puis mise en demeure par lettre recommandée, commandement de payer et enfin recours judiciaire si nécessaire. La clé est de détecter le retard le plus tôt possible. Un outil de suivi comme TrackMyRent signale automatiquement les retards de paiement et permet de réagir dès les premiers jours, gratuitement jusqu’à 2 biens.

Alerte de retard de paiement de loyer avec notification et rappel

Dans ce guide, nous détaillons chaque étape — de la relance amiable à la procédure judiciaire — pour vous aider à réagir efficacement et prévenir ces situations en amont.

Étape 1 : identifier rapidement le retard de paiement

La première condition pour bien gérer un impayé, c’est de le détecter tôt. Un retard de quelques jours peut être anodin, mais s’il se répète ou s’allonge, il faut agir sans tarder.

Pourquoi le suivi rigoureux est indispensable

Beaucoup de propriétaires gèrent encore leurs encaissements avec un tableur ou un simple relevé bancaire. Le problème : on ne se rend compte du retard que lorsqu’on consulte ses comptes, parfois plusieurs semaines après l’échéance.

Un outil de suivi des loyers comme TrackMyRent vous permet de visualiser immédiatement quels loyers sont reçus, en attente ou en retard. Plus vous détectez un impayé tôt, plus vos chances de résolution amiable sont élevées.

Les premiers réflexes

Vérifier les faits : le virement est-il simplement en retard de quelques jours ? Y a-t-il eu un problème bancaire ?
Consulter votre historique : est-ce la première fois que ce locataire a un retard, ou est-ce récurrent ?
Ne pas attendre : plus vous laissez passer de temps, plus la situation devient difficile à résoudre.

Étape 2 : la relance amiable du loyer impayé

Avant toute démarche formelle, privilégiez toujours le dialogue. La majorité des impayés se résolvent à ce stade.

Le premier contact

Contactez votre locataire par téléphone ou par SMS dans les jours qui suivent la date d’échéance. L’objectif est simple : comprendre la situation. Il peut s’agir d’un oubli, d’un problème temporaire de trésorerie ou d’un changement de coordonnées bancaires.

Adoptez un ton neutre et professionnel. Un locataire de bonne foi sera généralement reconnaissant de votre compréhension et empressé de régulariser.

La relance écrite

Si le contact téléphonique ne suffit pas, envoyez une lettre de relance pour loyer impayé par courrier simple. Ce courrier doit mentionner :

Le montant du loyer dû et la période concernée
La date d’échéance prévue au bail
Une invitation à régulariser sous un délai raisonnable (7 à 15 jours)
Votre disponibilité pour discuter d’un échéancier si nécessaire

Conseil pratique : conservez une copie de tous vos échanges (courriers, emails, SMS). Ils pourront servir de preuves si la situation évolue vers une procédure plus formelle.

Proposer un échéancier

Si votre locataire traverse une difficulté passagère mais manifeste sa bonne volonté, vous pouvez proposer un échéancier de paiement. Formalisez-le par écrit, signé par les deux parties, en précisant les montants et les dates de chaque échéance.

Étape 3 : la mise en demeure

Si la relance amiable reste sans effet après deux à trois semaines, vous pouvez passer à la mise en demeure. Elle formalise votre demande par écrit.

Comment rédiger une mise en demeure pour loyer impayé

La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit contenir :

L’identité du bailleur et du locataire
La référence du bail (date de signature, adresse du bien)
Le détail des sommes dues (loyers et charges impayés, mois par mois). Une pénalité de retard prévue au bail ne peut pas être réclamée : la clause est réputée non écrite
Un délai de paiement (généralement 8 à 15 jours)
La mention explicite qu’à défaut de paiement, des poursuites judiciaires seront engagées

L’effet de la mise en demeure

La loi du 6 juillet 1989 ne l’impose pas : vous pouvez faire délivrer directement un commandement de payer, et c’est ce commandement, pas la lettre recommandée, qui fait jouer la clause résolutoire du bail. La mise en demeure reste utile : elle montre au locataire que la situation devient sérieuse, elle prouve votre démarche amiable devant le juge, et elle fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous devez signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dès que la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges (service-public, fiche F32037) :

si l’aide vous est versée directement, le seuil est de deux fois le loyer net et les charges (loyer et charges moins l’aide) ;
si l’aide est versée au locataire, il est de deux fois le loyer et les charges inscrits au bail.

Vous disposez de deux mois pour faire ce signalement. Envoyez-le de préférence par lettre recommandée. Ne pas le faire vous expose à une amende. Deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles à partir du 1er janvier 2027 : vérifiez la fiche service-public avant de signaler un impayé à partir de cette date.

Étape 4 : activer votre assurance loyers impayés (GLI)

Si vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés (GLI), c’est le moment de la mobiliser.

Qu’est-ce que la GLI ?

La GLI est une assurance qui couvre le propriétaire en cas de défaillance du locataire. Elle prend généralement en charge :

Les loyers impayés (après un délai de carence)
Les frais de procédure judiciaire
Parfois les dégradations locatives

Quand et comment déclarer le sinistre ?

Les contrats GLI imposent de déclarer l’impayé dans un délai précis, fixé par chaque contrat : relisez le vôtre dès le premier retard. Un retard de déclaration peut entraîner un refus de prise en charge.

Vous devrez fournir :

Le bail signé
Les justificatifs de relance (courriers, mise en demeure)
L’état des sommes dues

Si vous n’avez pas de GLI, vérifiez si votre locataire bénéficie d’un garant (personne physique ou garantie Visale). Une caution solidaire peut être sollicitée directement par courrier recommandé. Avec Visale, l’impayé se déclare sur le site visale.fr, dans le délai fixé par le contrat de cautionnement (30 jours selon la fiche service-public F1008).

Étape 5 : les recours légaux

Lorsque toutes les démarches amiables ont échoué et que la dette s’accumule, le recours judiciaire devient nécessaire.

Le commandement de payer

Si votre bail contient une clause résolutoire (c’est le cas de la grande majorité des baux), vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par huissier de justice (désormais commissaire de justice). Le locataire dispose alors de six semaines pour régulariser sa dette si le bail a été signé depuis le 29 juillet 2023 (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), et de deux mois pour un bail plus ancien dont la clause résolutoire le prévoit (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024).

Si le loyer est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours suivant sa signification au locataire : à défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le commissaire de justice signale aussi le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

La saisine du tribunal

Si le locataire ne régularise pas dans ce délai, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (anciennement tribunal d’instance). Le juge peut :

Prononcer la résolution du bail et ordonner l’expulsion
Accorder des délais de paiement au locataire, jusqu’à 3 ans, s’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut rembourser sa dette
Condamner le locataire au paiement de la dette

La trêve hivernale

Rappel important : en France, aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale). Cela ne suspend pas la procédure, mais repousse l’exécution effective.

Les frais de procédure

Les frais d’huissier et de justice sont généralement à la charge du locataire défaillant (s’il est condamné). Néanmoins, vous devrez avancer les coûts initiaux, qui peuvent représenter plusieurs centaines d’euros.

Prévention : éviter les loyers impayés avant qu’ils ne surviennent

La meilleure stratégie face aux impayés reste la prévention. Voici les leviers les plus efficaces.

Sélectionnez bien vos locataires

Avant de signer un bail, vérifiez soigneusement :

Les trois derniers bulletins de salaire (le loyer ne devrait pas dépasser 33 % des revenus)
Le contrat de travail (CDI, ancienneté)
Le dernier avis d’imposition
Les quittances de loyer précédentes (s’il y en a)

Exigez un garant solide ou souscrivez une GLI

Un garant avec des revenus solides ou une assurance GLI, en plus du dépôt de garantie, vous offrent un filet de sécurité. Garant et GLI ne se cumulent pas : un bailleur assuré ne peut pas exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). La garantie Visale, elle, exclut toute autre garantie.

Émettez des quittances de loyer chaque mois

La quittance de loyer est une obligation légale dès lors que le locataire en fait la demande (loi du 6 juillet 1989, art. 21). Mais au-delà de l’obligation, émettre une quittance chaque mois vous force à vérifier l’encaissement réel du loyer. C’est un outil de suivi autant qu’un document administratif.

Avec TrackMyRent, vous suivez les paiements et produisez les quittances de loyer en PDF en quelques clics, ce qui rend toute anomalie immédiatement visible.

Suivez vos encaissements en temps réel

Le tableur Excel montre vite ses limites quand on gère plusieurs biens ou locataires, surtout lorsqu’on pratique la gestion locative à distance. Un outil de gestion locative dédié vous offre une vue claire de la situation de chaque bail : loyers reçus, en retard, partiels.

La détection précoce d’un retard — même d’un seul mois — change complètement la donne. Un impayé traité en 15 jours a infiniment plus de chances de se résoudre à l’amiable qu’un impayé découvert après 3 mois d’accumulation.

Ce qu’il faut retenir

Faire face à un loyer impayé demande de la méthode et de la réactivité :

Détecter vite grâce à un suivi rigoureux de vos encaissements
Relancer à l’amiable dans les premiers jours
Formaliser par mise en demeure si le dialogue ne suffit pas
Activer la GLI ou le garant le cas échéant
Engager une procédure judiciaire en dernier recours
Prévenir en sélectionnant bien vos locataires et en utilisant les bons outils

Un impayé n’est jamais agréable, mais en suivant ces étapes dans l’ordre, vous maximisez vos chances de récupérer vos loyers tout en restant dans le cadre légal.