Rénovation énergétique : les aides pour le propriétaire bailleur

La rénovation énergétique d’un bien locatif représente souvent un investissement de plusieurs dizaines de milliers d’euros, mais le propriétaire bailleur n’a pas à en assumer seul le coût. Entre MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite et le déficit foncier doublé, plusieurs dispositifs, en grande partie cumulables, permettent de financer une part importante des travaux, en particulier pour sortir un logement du statut de passoire thermique. Encore faut-il connaître les conditions précises de chacun et savoir les articuler correctement.

Ce guide détaille chaque dispositif accessible au propriétaire bailleur selon les règles en vigueur en 2026, leurs conditions d’éligibilité respectives, les règles de cumul et un exemple chiffré complet de rénovation d’un logement classé F vers la classe C. Au-delà de la seule contrainte réglementaire, ces travaux contribuent aussi à maintenir un logement décent sur la durée. Une fois les travaux financés et réalisés, TrackMyRent vous aide à suivre l’évolution de vos loyers dans la durée.

MaPrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs

MaPrimeRénov’ est l’aide phare de la rénovation énergétique, financée par l’État et distribuée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Son guichet a connu quelques soubresauts en 2026 : fermé aux nouveaux dossiers le 1er janvier, faute de loi de finances votée, il a rouvert le 23 février 2026 à la promulgation de la loi de finances.

Les règles changent chaque année, et parfois en cours d’année (comme au 1er septembre 2026). Les montants ci-dessous sont ceux du barème 2026 : vérifiez le barème en vigueur sur France Rénov’ avant tout dépôt de dossier.

Conditions d’engagement locatif

En déposant sa demande, le bailleur s’engage sur l’honneur à louer le logement rénové comme résidence principale du locataire pendant au moins six ans, la mise en location devant intervenir dans l’année qui suit la demande de paiement du solde de la prime. Il doit aussi informer son locataire des travaux financés par la prime et, s’il réévalue le loyer après travaux, déduire le montant de l’aide du coût des travaux qui justifie cette hausse. Si le logement cesse d’être loué avant le terme des six années (vente, reprise pour usage personnel, vacance prolongée), le bailleur doit rembourser un sixième de l’aide perçue par année non louée.

Un même propriétaire peut demander la prime pour trois logements loués au maximum, ce qui limite son intérêt pour les bailleurs possédant un parc important.

Montants selon vos revenus, pas ceux du locataire

Point souvent mal compris : les plafonds de ressources pris en compte sont ceux du bailleur lui-même, qui dépose la demande, et non ceux de son locataire. L’ANAH classe les foyers en quatre catégories selon leur revenu fiscal de référence, la composition du foyer et leur localisation (Île-de-France ou non) : revenus très modestes, modestes, intermédiaires et supérieurs.

En rénovation d’ampleur (au moins deux gestes d’isolation et un gain d’au moins deux classes au DPE, avec Mon Accompagnateur Rénov’), la prime couvre en 2026 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % du montant hors taxes des travaux selon la catégorie de revenus, dans la limite de 30 000 € HT de dépenses pour un gain de deux classes et de 40 000 € HT pour un gain de trois classes ou plus. En rénovation par geste, l’aide prend la forme de forfaits, réservés aux ménages aux revenus très modestes, modestes et intermédiaires : par exemple 5 000 €, 4 000 € ou 3 000 € pour une pompe à chaleur air/eau.

Les règles 2026 à connaître

• La rénovation d’ampleur est réservée aux logements classés E, F ou G, et un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ est désormais obligatoire avant le dépôt de la demande. Le barème 2026 ne prévoit plus de bonus « sortie de passoire ».
• Depuis le 1er septembre 2026, la rénovation par geste est recentrée sur les pompes à chaleur (et le raccordement à un réseau de chaleur) : les forfaits pour l’isolation, la ventilation et les autres systèmes de chauffage ne sont plus disponibles. Pour isoler, il faut désormais passer par une rénovation d’ampleur ou par les CEE.
• En maison individuelle, une rénovation d’ampleur ne peut plus conserver ni installer de chauffage au gaz ou au fioul depuis le 1er septembre 2026.

Pour une rénovation d’ampleur, le cumul de l’ensemble des aides reste plafonné en fonction des revenus : 100 % du coût TTC des travaux pour les ménages très modestes, 90 % pour les modestes, 80 % pour les intermédiaires et 50 % pour les revenus supérieurs.

Les certificats d’économies d’énergie (CEE)

Le dispositif des CEE repose sur une obligation légale imposée aux fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul, carburants) de financer des actions d’économie d’énergie chez leurs clients, sous peine de pénalités. La sixième période du dispositif couvre la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2030.

La prime Coup de pouce chauffage

Le Coup de pouce chauffage finance le remplacement d’une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz par un équipement utilisant des énergies renouvelables : pompe à chaleur air/eau ou eau/eau, chaudière biomasse, système solaire combiné ou raccordement à un réseau de chaleur. Le remplacement d’un chauffage au charbon par un appareil au bois labellisé Flamme verte (ou équivalent) est aussi couvert. Cette bonification rend la prime nettement plus élevée qu’une prime CEE classique, surtout pour les ménages aux revenus modestes et très modestes. L’offre du fournisseur doit être acceptée avant la signature du devis, ou au plus tard dans les 14 jours qui la suivent.

Éligibilité du bailleur

Le bénéficiaire peut être propriétaire occupant, bailleur ou locataire, à condition que le logement constitue la résidence principale de l’occupant : les résidences secondaires sont exclues du Coup de pouce chauffage. Les CEE se cumulent avec MaPrimeRénov’ par geste et avec l’éco-PTZ, mais pas avec MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur : dans ce parcours, il faut choisir.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L’éco-PTZ permet de financer les travaux sans intérêts, avec un montant qui dépend de l’ampleur du projet :

• 15 000 euros pour une seule action (7 000 euros pour les seules parois vitrées) ;
• 25 000 euros pour deux actions, 30 000 euros pour trois actions ou plus ;
• 50 000 euros pour une rénovation de performance énergétique globale (depuis le 1er juillet 2025, gain d’au moins deux classes au DPE pour une maison ou un appartement) ou pour financer le reste à charge de travaux aidés par MaPrimeRénov’ (éco-PTZ « MaPrimeRénov’ »).

La durée de remboursement est de 15 ans au plus, portée à 20 ans pour l’éco-PTZ performance globale et l’éco-PTZ MaPrimeRénov’. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Contrairement à MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ est accordé sans aucune condition de ressources. Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans au début des travaux, et le bailleur doit le louer comme résidence principale, ou s’engager à le faire dans les six mois suivant la clôture du dossier.

La TVA à taux réduit de 5,5 %

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, au lieu du taux de 10 % applicable aux autres travaux d’amélioration d’un logement, dès lors que le logement est achevé depuis plus de deux ans et que les travaux (isolation, chauffage et ventilation, eau chaude sanitaire) sont posés par une entreprise. La pose d’une chaudière pouvant fonctionner aux énergies fossiles relève en revanche du taux normal de 20 %. Depuis le 1er mars 2025, l’attestation n’est plus exigée : le client certifie par une mention sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies, et l’entreprise applique directement le taux.

Les aides locales complémentaires

Au-delà des dispositifs nationaux, de nombreuses régions, départements, métropoles et certaines communes proposent des aides complémentaires à la rénovation énergétique, cumulables avec MaPrimeRénov’ dans la limite des plafonds d’écrêtement évoqués plus haut. Ces aides locales varient fortement d’un territoire à l’autre et évoluent chaque année selon les budgets votés. Le réflexe le plus fiable consiste à utiliser le simulateur d’aides de France Rénov’ puis à faire le point avec un conseiller France Rénov’, dont le rendez-vous est gratuit.

Le déficit foncier doublé pour rénovation énergétique

Distinct des aides versées en amont des travaux, le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui joue au moment de la déclaration de revenus. Lorsque les charges déductibles d’un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion) dépassent les recettes, l’excédent constitue un déficit foncier. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global, dans la limite habituelle de 10 700 euros par an.

Le plafond doublé à 21 400 euros

Pour inciter à la rénovation des passoires thermiques, ce plafond est temporairement porté à 21 400 euros par an pour les dépenses de rénovation énergétique, un doublement désormais prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Les conditions cumulatives sont les suivantes :

• Les travaux de rénovation énergétique doivent permettre au logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, atteinte au plus tard le 31 décembre 2027 (DPE avant et après travaux à l’appui) ;
• Le bien doit être loué non meublé ;
• Le bailleur doit relever du régime réel d’imposition des revenus fonciers (le micro-foncier est incompatible avec ce mécanisme) ;
• Le bien doit rester loué pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit, comme pour tout déficit imputé sur le revenu global ;
• Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022, et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

La part du déficit qui dépasse le plafond, comme celle qui provient des intérêts d’emprunt, reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, selon les règles habituelles du déficit foncier. Pour approfondir le calcul de vos revenus fonciers, consultez notre guide sur la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044).

Cumuler les aides : ce qu’il faut savoir

Ces dispositifs se combinent, mais pas tous de la même manière selon le parcours choisi :

• En rénovation d’ampleur, le socle est MaPrimeRénov’ + éco-PTZ, complété le cas échéant par des aides locales : la prime réduit le montant à financer, l’éco-PTZ couvre le reste à charge sans intérêts. Les CEE ne sont pas cumulables avec ce parcours.
• En rénovation par geste, MaPrimeRénov’ + CEE + éco-PTZ se cumulent, dans la limite de 90 %, 75 % ou 60 % de la dépense éligible TTC pour MaPrimeRénov’ et les CEE réunis, selon vos revenus (100 % avec les autres aides).
• La TVA à 5,5 % s’applique directement sur la facture, indépendamment des aides précédentes.
• Le déficit foncier est un mécanisme fiscal distinct : les travaux sont déductibles pour leur montant total l’année de leur paiement, et les aides encaissées s’ajoutent aux recettes foncières de l’année de leur versement.

En rénovation d’ampleur, le point de vigilance est le plafond global des aides (50 % à 100 % du coût TTC selon vos revenus) : s’il est dépassé, MaPrimeRénov’ est réduite d’autant. Mon Accompagnateur Rénov’, obligatoire dans ce parcours, élabore avec vous un plan de financement qui respecte ce plafond.

Exemple chiffré : transformer une passoire F en logement C

Prenons le cas d’un T3 de 65 m², loué non meublé, classé F, avec un chauffage au fioul vieillissant. Le propriétaire, imposé au régime réel et dont les revenus relèvent de la catégorie « modestes », rencontre un conseiller France Rénov’, puis choisit un Accompagnateur Rénov’ qui réalise l’audit énergétique. Celui-ci préconise : isolation des combles et des murs, remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau, et installation d’une ventilation mécanique performante. Le devis global s’élève à 32 000 euros TTC (TVA à 5,5 % déjà appliquée), soit environ 30 300 euros HT.

À titre purement illustratif, avec le barème 2026, le plan de financement pourrait se répartir ainsi :

Ces montants sont indicatifs : ils dépendent du barème en vigueur au moment du dépôt du dossier, de votre catégorie de revenus exacte et du devis retenu. Simulez systématiquement votre situation sur France Rénov’ avant de vous engager.

Une fois les travaux achevés, le logement passe en classe C. Sur le plan fiscal, supposons des travaux payés en 2027, des loyers annuels de 8 400 euros (700 euros par mois), 1 600 euros d’autres charges (taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion), aucun intérêt d’emprunt (l’éco-PTZ n’en porte pas) et une prime versée en 2028. Le déficit foncier de 2027 atteint 25 200 euros (32 000 + 1 600 − 8 400) : 21 400 euros s’imputent sur le revenu global grâce au plafond doublé, et les 3 800 euros restants se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En 2028, la prime encaissée s’ajoutera aux recettes foncières. Si elle était versée dès 2027, le déficit de l’année tomberait à 7 000 euros, sous le plafond de droit commun.

Le logement, désormais classé C, sort du gel des loyers applicable aux F et G : le bailleur peut de nouveau réviser le loyer à l’IRL et, le cas échéant, l’ajuster à la relocation dans les limites applicables à sa zone. Pour comprendre les règles précises de majoration de loyer consécutive à des travaux d’amélioration, consultez notre guide sur l’augmentation du loyer après travaux.

Comment suivre l’effet de vos travaux sur vos loyers avec TrackMyRent

Financer la rénovation n’est que la moitié du chemin : il faut ensuite mesurer si elle tient ses promesses sur la durée. Un chantier de rénovation énergétique s’accompagne souvent d’une période de vacance locative, parfois d’un relogement temporaire du locataire, puis d’un nouveau loyer une fois le bien reclassé.

TrackMyRent centralise l’historique complet des loyers perçus avant et après travaux pour chacun de vos biens, ce qui permet d’objectiver concrètement le gain locatif une fois le logement sorti du statut de passoire thermique. Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs logements à des états de rénovation différents, la vue portefeuille réunit les loyers de chaque bien : un repère de plus, à mettre en regard de l’échéance DPE de chacun, pour ordonner les chantiers.

L’historique des loyers encaissés, exportable en CSV avec le plan Pro, facilite également la préparation de votre déclaration de revenus fonciers, en particulier lorsque vous devez justifier un déficit foncier lié à des travaux de rénovation énergétique auprès de votre centre des impôts.

Essayer TrackMyRent gratuitement

À lire aussi

• DPE et location : calendrier des interdictions pour les passoires thermiques
• Augmenter le loyer après travaux : règles, calcul et majoration légale
• Déclaration des revenus fonciers : le guide du formulaire 2044