Caution solidaire : le guide de l'acte de cautionnement pour le bailleur

La caution solidaire est la garantie la plus utilisée par les bailleurs particuliers pour se prémunir contre un loyer impayé : un tiers s’engage à régler la dette locative si le locataire ne le fait pas, sans que le propriétaire ait besoin de poursuivre d’abord ce dernier. Ce mécanisme est encadré par l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un formalisme précis à l’acte de cautionnement. Or, ce formalisme a beaucoup évolué depuis dix ans, entre la loi ELAN de 2018 et la réforme du droit des sûretés de 2022, au point que de nombreux baux comportent encore des actes de caution obsolètes ou juridiquement fragiles.

Ce guide détaille la différence entre caution simple et caution solidaire, qui peut se porter garant, les mentions obligatoires à peine de nullité, la durée et l’étendue de l’engagement, les particularités de la colocation, et la marche à suivre pour actionner la caution en cas d’impayé. Avec TrackMyRent, vous conservez un historique précis, mois par mois, de chaque paiement de loyer, un document décisif le jour où vous devez solliciter le garant.

Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?

Le mot « caution » désigne à la fois la personne qui se porte garante et le contrat qu’elle signe. Ce contrat peut prendre deux formes très différentes en pratique, alors que le montant garanti et les mentions à faire figurer sont identiques.

Caution simple : deux protections pour le garant

Avec une caution simple, le garant bénéficie de deux protections légales. Le bénéfice de discussion oblige le bailleur à poursuivre d’abord le locataire, et à faire constater son insolvabilité, avant de pouvoir se retourner contre la caution. Le bénéfice de division permet, en présence de plusieurs cautions pour un même locataire, de répartir la dette entre elles au lieu de la faire peser sur une seule personne. En pratique, ces protections rendent le recouvrement plus long et plus incertain pour le propriétaire, ce qui explique que la caution simple soit peu utilisée en location.

Caution solidaire : un engagement direct et total

La caution solidaire renonce expressément à ces deux protections. Le bailleur peut réclamer l’intégralité de la dette locative directement au garant, sans avoir à engager la moindre démarche contre le locataire au préalable. C’est la formule quasi systématique dans les baux d’habitation, car elle sécurise bien davantage le recouvrement en cas de loyer impayé.

Pour produire cet effet, la solidarité doit être écrite : elle ne se présume pas. L’acte stipule que le garant s’engage « solidairement » avec le locataire, et la mention apposée par le garant (article 2297 du Code civil, voir plus bas) doit reconnaître qu’il ne peut pas exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. Sans cette reconnaissance, le garant conserve les bénéfices de discussion et de division, et le bailleur se retrouve avec une caution simple.

Qui peut se porter garant d’un locataire ?

Le garant peut être une personne physique : un parent, un proche ou toute autre personne acceptant de s’engager, sans condition de lien familial imposée par la loi. Le bailleur peut refuser un garant qu’il juge insuffisamment solvable, mais ne peut pas refuser un dossier de garant au seul motif qu’il ne réside pas en métropole ou qu’il n’a pas la nationalité française — l’article 22-1 interdit expressément cette discrimination.

Le garant peut aussi être un organisme : la garantie Visale d’Action Logement, gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire, ou une société de cautionnement privée qui se rémunère par une cotisation payée par le locataire. Lorsque le bailleur est une personne morale (hors SCI familiale), la loi restreint le choix du garant : le cautionnement ne peut être exigé que s’il émane d’un organisme agréé, sauf si le locataire est étudiant non boursier, auquel cas une personne physique reste possible.

L’acte de cautionnement depuis la loi ELAN : la fin de l’écriture à la main

Avant 2018, le garant devait recopier de sa main le montant du loyer, ses conditions de révision et une formule légale sur la nature et l’étendue de son engagement. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé cette écriture manuscrite. Elle n’a pas supprimé le formalisme : l’acte doit toujours contenir les éléments imposés par l’article 22-1, et leur absence entraîne toujours la nullité du cautionnement.

Attention toutefois, ce n’est pas la fin de toute mention personnelle du garant. La réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a introduit un nouveau formalisme à l’article 2297 du Code civil, applicable à tous les cautionnements souscrits par une personne physique, y compris locatifs. Le garant doit désormais apposer lui-même une mention indiquant qu’il s’engage, en qualité de caution, à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, la somme écrite en toutes lettres l’emporte. Si le garant renonce aux bénéfices de discussion et de division, il doit le reconnaître dans cette même mention : à défaut, il conserve le droit de s’en prévaloir. Le texte ne parle plus de mention « manuscrite » : il exige que le garant l’appose lui-même. Une signature électronique est admise sous conditions, mais la solution la plus sûre reste une mention écrite par le garant sur l’acte papier. Sans cette mention, son engagement est nul.

Mentions obligatoires à peine de nullité de l’acte

L’article 22-1 de la loi de 1989 fixe quatre formalités, « prescrites à peine de nullité du cautionnement » :

• Le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu’ils figurent au contrat de location : un simple renvoi au bail sans reproduction du montant est insuffisant ;
• La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, qui permet au garant de résilier un cautionnement sans durée (voir plus bas). Ce paragraphe doit figurer mot pour mot dans l’acte, et de nombreux modèles anciens ou incomplets l’oublient ;
• La mention de l’article 2297 du Code civil, apposée par le garant lui-même ;
• La remise d’un exemplaire du contrat de location au garant, afin qu’il s’engage en connaissant les conditions du bail qu’il garantit.

En colocation, une cinquième condition s’ajoute : l’acte doit nommer le colocataire garanti (voir la section colocation).

L’acte doit bien sûr désigner sans ambiguïté le bailleur, le locataire et le logement. La loi ne range pas cette précision parmi les formalités à peine de nullité, mais un acte flou se discute devant le juge. L’absence de l’une des formalités légales, en revanche, permet au garant d’obtenir l’annulation de son engagement, y compris plusieurs années après la signature, au moment où le bailleur l’actionne. D’où l’intérêt de toujours partir d’un modèle à jour plutôt que d’un document récupéré d’un ancien bail.

Durée et étendue de l’engagement de la caution

L’acte de cautionnement peut prévoir une durée déterminée, généralement calée sur la durée du bail initial. Attention : un engagement limité au bail initial ne couvre pas, sauf clause expresse en ce sens, ses reconductions tacites ou ses renouvellements. Un acte muet sur ce sujet protège donc mal le bailleur au-delà du premier terme du contrat, d’où l’intérêt de prévoir explicitement que le cautionnement couvre les renouvellements successifs.

L’acte peut aussi ne fixer aucune durée, ou être conclu pour une durée indéterminée. Dans ce cas, l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 permet au garant de résilier seul son engagement. La résiliation ne prend effet qu’au terme du bail (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel le bailleur la reçoit : le garant reste tenu jusqu’à cette échéance. C’est ce paragraphe que l’acte doit reproduire, pour que le garant connaisse ce droit au moment de signer.

Quant à l’étendue de la garantie, elle couvre en principe le loyer, les charges, ainsi que les réparations locatives et les dégradations mises à la charge du locataire à l’état des lieux de sortie, dans la limite du montant chiffré figurant dans l’acte. Les indemnités d’occupation dues après la fin du bail (maintien dans les lieux sans droit ni titre) ne sont en revanche pas systématiquement couvertes : tout dépend de la rédaction retenue.

Cautionnement et colocation : les pièges à éviter

En colocation organisée autour d’un bail unique, l’article 8-1 de la loi de 1989 ajoute une règle propre : l’acte de cautionnement doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire dont le départ met fin à l’engagement du garant. Un acte qui se contente de garantir « les locataires » ou « le bail », sans nommer le colocataire garanti, est nul.

Le même article fixe la fin de l’engagement. Quand le colocataire garanti donne congé, sa solidarité et celle de son garant prennent fin à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard six mois après la date d’effet du congé.

Pour le reste, chaque garant s’engage selon les termes de son acte : rien n’impose qu’il garantisse toute la dette locative de tous les colocataires. Si l’acte ne vise que la part de son colocataire, il ne peut pas être poursuivi au-delà, même si ce colocataire est solidairement tenu de la totalité du loyer. Précisez donc sans ambiguïté si le garant couvre la seule quote-part de son colocataire ou l’intégralité de la dette locative solidaire, dans la limite du montant chiffré de sa mention.

Lorsque la colocation repose sur des baux individuels plutôt que sur un bail unique, la question ne se pose pas de la même façon : chaque colocataire dispose de son propre contrat et de son propre garant, dont l’engagement se limite naturellement au loyer de sa chambre ou de sa partie privative.

Comment actionner la caution en cas d’impayé

Face à un loyer impayé, la démarche suit généralement plusieurs étapes. Le bailleur commence par relancer le locataire, par écrit puis par une mise en demeure. Dès les premiers signes de retard, il est recommandé — sans que la loi ne l’impose formellement pour un bailleur particulier — d’informer aussi le garant par courrier, en joignant un décompte précis des sommes dues : cela évite toute contestation ultérieure sur l’ampleur de la dette et incite souvent le garant à régulariser rapidement la situation, sans procédure.

Si le paiement n’intervient pas spontanément, le bailleur peut adresser au garant une mise en demeure de payer, puis, à défaut de règlement, saisir le tribunal judiciaire (ou recourir à une procédure d’injonction de payer) pour obtenir une condamnation solidaire du locataire et de la caution.

Si le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de payer par commissaire de justice, ce commandement doit être signifié au garant dans les quinze jours qui suivent. À défaut, le garant ne peut pas être tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24 de la loi de 1989). Un point de vigilance : conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, c’est-à-dire, en pratique, de l’échéance de chaque loyer impayé. Passé ce délai, la créance correspondante n’est plus recouvrable, y compris auprès du garant.

Caution et assurance loyers impayés : un cumul interdit, sauf exception

L’article 22-1 de la loi de 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés (ou toute autre garantie couvrant les obligations locatives du locataire) d’exiger en plus un cautionnement. La sanction est la nullité du cautionnement lui-même : si un juge constate ce cumul prohibé, le garant est libéré de tout engagement, même en présence de loyers déjà impayés.

Une exception notable subsiste : ce cumul redevient possible lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. Dans cette hypothèse seulement, le bailleur peut souscrire une assurance loyers impayés tout en demandant également une caution, les deux garanties se cumulant légalement.

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MODÈLE D’ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE

Entre les soussignés :

[Prénom Nom du bailleur], demeurant [adresse], propriétaire du logement désigné ci-après,

Et

[Prénom Nom du garant], né(e) le [date], demeurant [adresse],

Il est convenu ce qui suit :

Objet. [Prénom Nom du garant] se porte caution solidaire des obligations résultant du contrat de location du logement situé au [adresse complète du logement], conclu le [date de signature du bail] entre [Prénom Nom du bailleur] et [Prénom Nom du locataire], pour un loyer mensuel de [montant en chiffres] euros ([montant en toutes lettres] euros) hors charges, auquel s’ajoutent [montant] euros de [provisions pour charges / forfait de charges].

[En colocation : le présent cautionnement garantit les obligations de [Prénom Nom du colocataire garanti]. Il prend fin avec l’extinction de la solidarité de ce colocataire, dans les conditions de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.]

Révision du loyer. Conditions de révision telles qu’elles figurent au contrat de location : [reproduire la clause du bail, par exemple : « le loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, l’indice de référence étant celui du [trimestre] [année] »].

Renonciation aux bénéfices de discussion et de division. [Prénom Nom du garant] déclare renoncer expressément au bénéfice de discussion et au bénéfice de division, et s’engage solidairement avec le locataire au paiement de toute somme due au titre du présent bail (loyers, charges, réparations locatives), dans la limite d’un montant total de [montant en chiffres] euros ([montant en toutes lettres] euros).

Durée de l’engagement. Le présent cautionnement est conclu pour une durée de [durée déterminée, correspondant à la durée du bail et de ses renouvellements / durée indéterminée].

Reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Mention apposée par le garant lui-même (article 2297 du Code civil) :

« En me portant caution de [Prénom Nom du locataire] pour le paiement des sommes dues au titre du contrat de location du logement situé [adresse], je m’engage en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite de [montant en toutes lettres] euros ([montant en chiffres] euros), en principal et accessoires, et pour une durée de [durée]. Je reconnais ne pouvoir exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. »

Fait à [Ville], le [date], en autant d’exemplaires que de parties.

Signature du bailleur — Signature du garant

Pièce jointe : un exemplaire du contrat de location, remis au garant.

Ce modèle reprend les formalités de l’article 22-1 et de l’article 2297 en vigueur le 10 octobre 2026. Il ne remplace pas le conseil d’un professionnel du droit pour une situation particulière.

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