Trêve hivernale 2026-2027 : dates, règles et droits du bailleur

La trêve hivernale suspend chaque année, du 1er novembre au 31 mars, l’exécution des expulsions locatives, conformément à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Pour un bailleur confronté à un locataire en impayé, cette période de cinq mois est souvent mal comprise : beaucoup pensent, à tort, que toute la procédure judiciaire s’arrête. En réalité, seule l’exécution matérielle de l’expulsion est gelée — la dette continue de courir, et le bailleur dispose de leviers concrets pour ne pas perdre cinq mois.

Ce guide fait le point sur les dates exactes de la trêve hivernale 2026-2027, ce qu’elle suspend et ce qu’elle ne suspend pas, les exceptions prévues par la loi (squatteurs, immeuble dangereux, relogement) et les actions qu’un bailleur peut et doit engager pendant cette période pour ne pas se retrouver démuni au printemps. Un outil de suivi comme TrackMyRent vous permet de documenter précisément l’historique des impayés — une pièce souvent déterminante devant le juge des contentieux de la protection.

Trêve hivernale 2026-2027 : les dates exactes

La trêve hivernale 2026-2027 s’étend du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, soit 151 jours. Ces dates sont fixes chaque année depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a prolongé jusqu’au 31 mars une trêve qui s’arrêtait jusque-là le 15 mars.

Pendant cette période, aucune expulsion locative ne peut être exécutée avec le concours de la force publique, quelle que soit la situation du bailleur, le montant de la dette ou l’ancienneté du jugement obtenu. Cette règle s’applique uniformément sur tout le territoire français, sans considération de la météo réelle : elle est valable même lors d’un hiver doux, et elle ne peut pas être prolongée en cas de vague de froid tardive.

Ces dates ne varient pas d’une année sur l’autre : un bailleur peut donc les anticiper très en amont dans la gestion de ses échéances de bail et de ses relances.

Ce que la trêve hivernale suspend réellement

La confusion la plus fréquente porte sur l’étendue de la protection. La trêve hivernale ne suspend que l’exécution matérielle de la décision d’expulsion, c’est-à-dire l’intervention d’un commissaire de justice accompagné de la force publique pour reprendre possession du logement.

Concrètement, cela signifie que :

• Le locataire ne peut pas être expulsé physiquement entre le 1er novembre et le 31 mars, même si un jugement d’expulsion a déjà été rendu et signifié.
• Les dettes locatives continuent de courir. Le loyer reste dû chaque mois, et les impayés accumulés pendant la trêve s’ajoutent à la dette existante. La trêve n’efface rien : elle repousse seulement l’exécution.
• Les intérêts et pénalités éventuelles prévues au bail continuent également de s’appliquer, si le contrat le prévoit.

Ce que la trêve hivernale ne suspend pas

C’est le point le plus important pour un bailleur, et le plus souvent ignoré : la trêve hivernale ne gèle ni la procédure judiciaire, ni les démarches préalables. Rien n’empêche un bailleur de continuer, voire d’engager pendant l’hiver, l’ensemble des étapes qui précèdent l’exécution forcée.

Le commandement de payer reste possible

Si le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice à tout moment, y compris en plein cœur de la trêve hivernale. Le locataire dispose alors de six semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023 (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), deux mois pour un bail plus ancien dont la clause résolutoire le prévoit (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024) pour régulariser sa dette, faute de quoi la clause résolutoire peut être constatée par le juge.

L’assignation et le jugement peuvent être obtenus

Le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pendant la trêve hivernale, obtenir la résolution du bail et un jugement d’expulsion. Ce jugement ne pourra simplement pas être exécuté avant le 1er avril suivant — mais il sera prêt, avec son commandement de quitter les lieux déjà signifié, dès la reprise des expulsions.

Les garanties peuvent être activées

Rien n’empêche de mobiliser une garantie Visale, une assurance loyers impayés (GLI) ou un garant physique pendant la trêve. Ces dispositifs indemnisent le bailleur indépendamment de la question de l’expulsion : ils portent sur la dette, pas sur la libération du logement.

Récapitulatif : ce qui est gelé, ce qui continue

Les exceptions à la trêve hivernale

La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles l’expulsion peut être exécutée malgré la trêve hivernale, énumérées à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les squatteurs ne bénéficient pas de la trêve hivernale. Une personne qui s’est introduite dans un logement par voie de fait (effraction, manœuvre ou menace), sans droit ni titre, n’est pas protégée. Cette exclusion, déjà présente dans le droit antérieur, a été confirmée et considérablement renforcée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dite loi Kasbarian-Bergé, qui a également créé une procédure administrative accélérée permettant au préfet d’ordonner l’évacuation forcée sans attendre de décision de justice.

Le relogement du locataire est assuré. Si une solution de relogement correspondant aux besoins de la famille (nombre de pièces, localisation) est proposée et acceptée, la trêve ne fait pas obstacle à l’expulsion.

L’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité. Lorsque le bâtiment présente un danger pour la sécurité des occupants, le maire ou le préfet peut ordonner l’évacuation même en plein hiver, indépendamment de la volonté du bailleur.

Expulsion d’un conjoint ou partenaire violent. Dans le cadre d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales à la suite de violences conjugales, le conjoint auteur des violences peut être expulsé du logement commun sans attendre la fin de la trêve.

En dehors de ces cas précis, aucun bailleur — même de bonne foi, même face à une dette locative considérable — ne peut obtenir l’exécution d’une expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.

Coupures d’énergie : ce qui est interdit pendant la trêve

La trêve hivernale s’accompagne d’une protection contre les coupures d’énergie, issue de la loi Brottes n° 2013-312 du 15 avril 2013. Les fournisseurs d’électricité et de gaz ne peuvent pas couper totalement l’alimentation d’un logement pour impayé entre le 1er novembre et le 31 mars, quel que soit le titulaire du contrat.

Une réduction de puissance électrique reste toutefois possible, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie. La coupure d’eau, elle, est interdite toute l’année pour la résidence principale d’un occupant, et pas seulement pendant la trêve hivernale.

Ce volet concerne en pratique surtout les locataires dont le contrat d’énergie est à leur nom : le bailleur n’est directement concerné que dans les logements où les fluides sont inclus dans le loyer ou facturés par lui, notamment en colocation avec charges locatives incluses.

Que faire pendant la trêve hivernale, côté bailleur

Subir la trêve hivernale sans agir serait une erreur coûteuse. Voici les démarches à privilégier pendant ces cinq mois.

Poursuivre ou engager la procédure judiciaire

La trêve est le moment de constituer un dossier solide : relances écrites, mise en demeure, commandement de payer, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection. L’objectif est d’obtenir un jugement définitif et un commandement de quitter les lieux signifié avant le 1er avril, afin de pouvoir demander le concours de la force publique dès la reprise des expulsions.

Négocier un plan d’apurement

Un locataire en difficulté passagère peut être disposé à régulariser sa dette progressivement. Formaliser un échéancier écrit, signé des deux parties, évite parfois une procédure longue et coûteuse — et permet de recouvrer une partie de la dette sans attendre le printemps.

Saisir les garanties disponibles

Si le bail est couvert par une GLI, une garantie Visale ou un garant solidaire, la trêve hivernale n’a aucune incidence sur l’activation de ces dispositifs. C’est au contraire le moment de déclarer le sinistre si ce n’est pas déjà fait, pour ne pas dépasser les délais contractuels de déclaration.

Mobiliser le dépôt de garantie en fin de bail

Si le locataire quitte finalement les lieux pendant la trêve (départ volontaire, non-renouvellement), le dépôt de garantie peut être imputé sur les loyers impayés constatés à l’état des lieux de sortie, dans les conditions habituelles.

Anticiper avant le 1er novembre

La meilleure protection contre la trêve hivernale, c’est de ne jamais s’y retrouver en position de faiblesse. Un impayé détecté et traité dès le premier mois de retard, avec une mise en demeure envoyée sans délai, permet souvent d’obtenir un commandement de payer et une décision de justice avant le 1er novembre. Un dossier bouclé à l’automne peut déboucher sur une expulsion exécutée dès le 1er avril suivant, plutôt que de traîner une année supplémentaire.

Après le 1er avril : la reprise de l’exécution

Le 1er avril marque la fin de la trêve, mais pas nécessairement l’expulsion immédiate. Le bailleur muni d’un jugement définitif et d’un commandement de quitter les lieux déjà signifié doit encore solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture pour que le commissaire de justice puisse procéder à l’expulsion effective.

La préfecture instruit la demande et peut, dans certains cas, la refuser ou la différer — notamment lorsqu’aucune solution de relogement n’est identifiée pour le ménage concerné, ou en cas de risque avéré de trouble à l’ordre public. Ce refus n’est cependant pas sans conséquence pour l’État : une jurisprudence constante du Conseil d’État, initiée par l’arrêt Couitéas de 1923, permet au bailleur d’engager la responsabilité sans faute de l’État et de demander l’indemnisation du préjudice subi (loyers non perçus pendant la période de refus) lorsque le concours de la force publique n’est pas accordé dans un délai raisonnable après une demande régulière. Cette voie de recours, méconnue, mérite d’être envisagée par tout bailleur confronté à un refus prolongé, éventuellement avec l’appui d’un avocat.

Comment sécuriser le suivi des impayés avec TrackMyRent

Un dossier solide se construit avant la crise, pas pendant. Face à un juge des contentieux de la protection, la qualité et la précision de l’historique des paiements pèsent lourd dans la décision. TrackMyRent centralise, pour chaque bien et chaque locataire, l’ensemble des paiements reçus, partiels ou en attente — un historique précis, mois par mois.

La détection précoce change tout. Plus un impayé est identifié tôt, plus les chances de résolution amiable — ou de constitution rapide d’un dossier judiciaire solide avant l’entrée en trêve hivernale — sont élevées. TrackMyRent signale immédiatement les retards de paiement, sans attendre un rapprochement bancaire manuel en fin de mois.

La génération de quittances documente la relation locative. Chaque quittance émise via TrackMyRent constitue une trace datée de l’état du paiement, utile pour établir la réalité et l’ancienneté d’un impayé devant un commissaire de justice ou un juge.

La gestion multi-biens simplifie le suivi en période de tension. Si vous gérez plusieurs logements, la trêve hivernale peut immobiliser une partie de votre trésorerie sur plusieurs biens simultanément. Avoir une vue consolidée de chaque situation locative permet d’arbitrer vos priorités et de ne rien laisser filer.

Essayer TrackMyRent gratuitement

À lire aussi

• Loyer impayé : que faire quand un locataire ne paie plus ?
• Garantie Visale : tout comprendre pour se protéger des loyers impayés
• Comment relancer un locataire pour loyer impayé : guide étape par étape