Diagnostics immobiliers obligatoires en location : le guide complet 2026

Avant de signer un bail, le propriétaire bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) complet. Ce dossier, annexé au contrat de location, regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers imposés par la loi. L’absence d’un seul diagnostic peut entraîner l’annulation de certaines clauses du bail, une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts. Avec un outil comme TrackMyRent, vous pouvez centraliser vos documents locatifs et garder une trace numérique de chaque diagnostic pour ne jamais être pris au dépourvu.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la location avec icônes de documents et maison

Ce guide détaille chaque diagnostic obligatoire en location, sa durée de validité, son coût moyen et les sanctions encourues en cas de manquement. Que vous mettiez en location pour la première fois ou que vous gériez déjà un parc locatif, cette ressource vous permettra de rester en totale conformité avec la réglementation en vigueur.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) : cadre légal

Le dossier de diagnostic technique est défini par les articles L. 126-23 à L. 126-35 du Code de la construction et de l’habitation. Il doit être annexé au bail lors de sa signature, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Le bailleur a l’obligation de fournir ce dossier au locataire, qu’il s’agisse d’un bail meublé ou d’un bail vide.

Qui peut réaliser les diagnostics ?

Tous les diagnostics — à l’exception de l’état des risques et du diagnostic bruit — doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié disposant d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC. Le diagnostiqueur doit justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences de ses interventions.

La liste des diagnostiqueurs certifiés est consultable sur le répertoire officiel du ministère de la Transition écologique. Choisir un professionnel non certifié rend le diagnostic nul et expose le bailleur aux mêmes sanctions qu’en cas d’absence totale de diagnostic.

Le DPE : diagnostic de performance énergétique

Le DPE est sans doute le diagnostic le plus médiatisé et le plus impactant pour les bailleurs. Obligatoire pour toute mise en location depuis 2007, il a été profondément remanié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et par l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique.

La méthode de calcul unifiée

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE utilise une méthode de calcul unifiée (méthode 3CL-2021) qui remplace l’ancienne méthode sur factures. Cette approche prend en compte les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, ventilation, chauffage) et non plus la consommation réelle du locataire précédent. Le DPE est désormais juridiquement opposable : le locataire peut se retourner contre le bailleur si la classe énergétique annoncée est erronée.

L’étiquette énergétique va de A (le plus performant) à G (le moins performant), exprimée en kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an. L’étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre) est intégrée dans la même classification.

Le calendrier d’interdiction de location

La loi Climat et Résilience instaure un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores, communément appelés passoires thermiques :

Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m2/an) sont interdits à la location. Un nouveau bail ne peut plus être signé pour ces logements, et les baux existants ne peuvent être renouvelés.
À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits à la location.
À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E rejoindront la liste des logements interdits.

Ce calendrier est inscrit à l’article 160 de la loi n° 2021-1104. Il concerne exclusivement la France métropolitaine ; les départements et régions d’outre-mer disposent d’un calendrier spécifique.

Impact du DPE sur le loyer

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G sont soumis au gel des loyers : il est interdit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou d’un changement de locataire, y compris dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers. Cette mesure est prévue par la loi Pouvoir d’achat du 16 août 2022.

Validité : 10 ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, seuls les DPE réalisés selon la méthode 3CL-2021 sont valides.

Coût moyen : entre 100 et 250 euros selon la surface et la localisation du logement.

Le diagnostic plomb (CREP)

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il est régi par les articles L. 126-25 et R. 126-40 à R. 126-43 du Code de la construction et de l’habitation.

Pourquoi le plomb est-il dangereux ?

Les peintures anciennes contiennent fréquemment du plomb (céruse). Lorsque ces peintures se dégradent (écaillage, farinage), elles libèrent des poussières toxiques. L’ingestion de plomb, notamment par les jeunes enfants, provoque le saturnisme, une maladie grave affectant le développement neurologique.

Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb des revêtements (peintures, enduits) sur l’ensemble des surfaces du logement. Si la concentration dépasse le seuil de 1 mg/cm2, le CREP est considéré comme positif et le propriétaire a l’obligation de réaliser des travaux pour supprimer le risque d’exposition avant la mise en location.

Durée de validité

CREP négatif (concentration inférieure au seuil) : validité illimitée. Un seul diagnostic suffit pour toute la durée de détention du logement.
CREP positif (concentration supérieure au seuil) : validité de 6 ans pour la location. Le diagnostic doit être renouvelé à chaque nouveau bail si les travaux n’ont pas supprimé le risque.

Coût moyen : entre 100 et 300 euros selon la surface du logement et le nombre de pièces.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’état des risques et pollutions (anciennement ERNMT, puis ESRIS, puis ERP) informe le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de recul du trait de côte et les pollutions des sols auxquels le logement est exposé. Il est régi par l’article L. 125-5 du Code de l’environnement.

Quels logements sont concernés ?

L’ERP est obligatoire pour tout logement mis en location, quelle que soit sa date de construction, dès lors qu’il est situé dans une commune couverte par un plan de prévention des risques (PPR) prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité de niveau 2 ou plus, dans une zone à potentiel radon significatif, ou dans un secteur d’information sur les sols (SIS).

En pratique, la très grande majorité des communes françaises sont concernées par au moins un risque. Le bailleur peut vérifier les risques de sa commune sur le site Géorisques.

Comment le remplir ?

Contrairement aux autres diagnostics, l’ERP peut être rempli directement par le propriétaire à partir des informations disponibles sur Géorisques. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur certifié, même si les diagnostiqueurs l’incluent généralement dans leurs packs.

Validité : 6 mois. C’est le diagnostic ayant la durée de validité la plus courte. Il doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du bail.

Coût moyen : gratuit si réalisé par le propriétaire, 20 à 40 euros s’il est inclus dans un pack de diagnostics.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante (ou dossier amiante parties privatives - DAPP) est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L’amiante a été définitivement interdit en France à cette date par le décret n° 96-1133 du 24 décembre 1996.

Contenu du diagnostic

Le diagnostiqueur recherche la présence d’amiante dans les matériaux et produits de la liste définie par l’annexe 13-9 du Code de la santé publique : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, canalisations, toitures et bardages. Si de l’amiante est détecté, le propriétaire doit faire réaliser une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et, le cas échéant, des travaux de retrait ou de confinement.

Particularité pour la location

En copropriété, le diagnostic amiante des parties communes relève du syndic. Le propriétaire bailleur est responsable du diagnostic des parties privatives de son lot. L’absence de ce diagnostic ne constitue pas en soi une cause de nullité du bail, mais le locataire peut obtenir des dommages et intérêts s’il démontre un préjudice lié à l’exposition à l’amiante.

Validité : si le diagnostic est négatif (absence d’amiante), la validité est illimitée à condition qu’il ait été réalisé après le 1er avril 2013. Les diagnostics antérieurs à cette date doivent être renouvelés.

Coût moyen : entre 80 et 150 euros.

Les diagnostics électricité et gaz

Les diagnostics de l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz sont obligatoires lorsque ces installations ont plus de 15 ans. Ils sont prévus par les articles L. 126-28 et L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation.

Le diagnostic électricité

Le diagnostiqueur vérifie l’état de l’installation électrique sans démontage, en s’appuyant sur une grille de points de contrôle définie par la norme XP C 16-600 : présence d’un appareil général de commande et de protection, dispositif différentiel de sensibilité appropriée, dispositif de protection contre les surintensités, liaison équipotentielle dans les salles d’eau, etc.

Les anomalies identifiées sont classées par niveau de gravité. Le diagnostic ne constitue pas une mise en conformité : il informe le locataire de l’état de l’installation. Toutefois, si des anomalies mettent en danger la sécurité des occupants, le bailleur engage sa responsabilité en ne réalisant pas les travaux nécessaires, conformément à son obligation de fournir un logement décent.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz suit une logique similaire. Le diagnostiqueur contrôle l’état des appareils de chauffage et de production d’eau chaude, les tuyauteries fixes, la ventilation des locaux et la combustion. Les anomalies DGI (Danger Grave et Immédiat) entraînent la coupure immédiate de l’alimentation en gaz par le diagnostiqueur, avec signalement au distributeur.

Validité : 6 ans pour la location (les diagnostics réalisés pour une vente, valables 3 ans, ne sont pas recevables pour une location si leur date dépasse 6 ans).

Coût moyen : 80 à 150 euros chacun, souvent proposés en pack à 120 à 200 euros pour les deux.

Le diagnostic bruit

Le diagnostic bruit (ou état des nuisances sonores aériennes) est le plus récent des diagnostics obligatoires. Instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et applicable depuis le 1er juin 2020, il concerne les logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports définie par un plan d’exposition au bruit (PEB).

Comment savoir si votre logement est concerné ?

Les PEB sont consultables sur le site Géorisques ou auprès de la préfecture. Ils définissent plusieurs zones (A, B, C, D) correspondant à des niveaux de bruit décroissants. Le diagnostic est obligatoire pour les logements situés dans les zones A, B et C.

Contenu et formalisme

Le diagnostic bruit consiste en un document indiquant la zone d’exposition et renvoyant le locataire vers les informations du PEB. Comme l’ERP, il peut être rempli par le propriétaire lui-même à partir des informations publiques disponibles en ligne.

Validité : aucune durée de validité légale fixée. Toutefois, il est recommandé de le mettre à jour en cas de modification du PEB.

Coût moyen : gratuit si réalisé par le propriétaire.

Tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires en location

Voici un tableau synthétique de l’ensemble des diagnostics requis pour constituer un dossier de diagnostic technique complet :

Diagnostic	Obligatoire quand	Validité	Coût moyen
DPE	Toujours	10 ans	100 - 250 euros
CREP (plomb)	Permis de construire avant le 01/01/1949	Illimitée si négatif, 6 ans si positif	100 - 300 euros
ERP (risques et pollutions)	Toujours (commune couverte par un PPR, zone sismique, radon ou SIS)	6 mois	Gratuit à 40 euros
Amiante (DAPP)	Permis de construire avant le 01/07/1997	Illimitée si négatif (après 01/04/2013)	80 - 150 euros
Électricité	Installation de plus de 15 ans	6 ans	80 - 150 euros
Gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans	80 - 150 euros
Bruit	Zone d’exposition au bruit des aéroports (PEB zones A, B, C)	Pas de durée légale	Gratuit

Estimation du coût total : pour un appartement type construit dans les années 1960 avec des installations de plus de 15 ans, comptez entre 350 et 700 euros pour l’ensemble des diagnostics obligatoires. La plupart des diagnostiqueurs proposent des packs complets à tarif dégressif, incluant l’ensemble des diagnostics nécessaires.

Pour suivre la validité de chaque diagnostic et ne jamais oublier un renouvellement, un outil de gestion comme TrackMyRent vous permet de stocker vos documents et de garder une vision claire de votre conformité réglementaire.

Sanctions en cas d’absence de diagnostic

Le non-respect de l’obligation de fournir les diagnostics expose le bailleur à plusieurs types de sanctions, cumulables entre elles.

Annulation de clauses du bail

L’absence du DPE dans le DDT constitue un dol (tromperie) au sens de l’article 1137 du Code civil. Le locataire peut demander l’annulation de la clause relative à la description de la performance énergétique du logement, voire la nullité du bail si l’absence de diagnostic a été déterminante dans son consentement.

Réduction de loyer

Si un diagnostic révèle un risque que le bailleur n’a pas communiqué (plomb, amiante, installation électrique défaillante), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une diminution de loyer proportionnelle au préjudice subi. La jurisprudence est constante sur ce point : le bailleur qui dissimule un risque assume les conséquences financières.

Dommages et intérêts

Au-delà de la réduction de loyer, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts s’il démontre un préjudice distinct : frais de relogement temporaire pendant des travaux de désamiantage, frais médicaux liés au saturnisme, etc. Le bailleur peut également voir sa responsabilité pénale engagée en cas d’exposition délibérée à un risque sanitaire (article 223-1 du Code pénal).

Sanctions spécifiques au DPE

Un bailleur qui loue un logement classé G après le 1er janvier 2025 s’expose à voir son logement déclaré indécent par le juge. Le locataire peut alors exiger la mise en conformité sous astreinte et obtenir une réduction de loyer pendant toute la durée de l’indécence. Ces sanctions s’appliquent que le DPE ait été fourni ou non : c’est le résultat du diagnostic qui compte.

Comment organiser ses diagnostics efficacement

La gestion des diagnostics peut sembler complexe, surtout lorsque l’on possède plusieurs biens. Voici une méthode concrète pour ne rien oublier et optimiser les coûts.

Anticiper le bon timing

Ne commandez pas vos diagnostics trop tôt ni trop tard :

L’ERP a une validité de seulement 6 mois : commandez-le en dernier, le plus près possible de la signature du bail.
Le DPE, les diagnostics électricité et gaz ont des validités de 6 à 10 ans : réalisez-les dès que vous envisagez la mise en location, ils resteront valides longtemps.
Le CREP et l’amiante négatifs ont une validité illimitée : un seul passage suffit pour toute la durée de détention du bien.

Si vous effectuez un état des lieux dans les semaines qui suivent, coordonnez les rendez-vous pour gagner du temps.

Optimiser les coûts avec un pack

Plutôt que de commander chaque diagnostic séparément, faites appel à un diagnostiqueur unique pour un pack complet. Les tarifs dégressifs permettent de réduire la facture de 20 à 30 % par rapport à des interventions séparées. Demandez systématiquement plusieurs devis : les écarts de prix entre diagnostiqueurs peuvent être significatifs, parfois du simple au double.

Conserver et transmettre les diagnostics

La loi impose que les diagnostics soient annexés au bail et remis au locataire. En pratique, la plupart des diagnostiqueurs fournissent les documents au format PDF, ce qui facilite la transmission par email et la conservation numérique.

Avec TrackMyRent, vous pouvez centraliser l’ensemble de vos documents locatifs — diagnostics, bail, état des lieux, quittances — dans un espace sécurisé et accessible depuis n’importe quel appareil. Chaque document est associé à l’appartement et au locataire concernés, et vous gardez une trace complète de votre conformité réglementaire.

Vérifier la conformité avant chaque changement de locataire

À chaque changement de locataire, vérifiez la date de validité de chacun de vos diagnostics. Un DPE de 9 ans reste valide, mais un ERP de 7 mois ne l’est plus. Cette vérification systématique vous évitera les mauvaises surprises lors de la signature du nouveau bail.

Pensez aussi à vérifier que votre logement respecte les critères de décence en vigueur au moment du renouvellement : le calendrier d’interdiction de location évolue, et un logement conforme en 2025 peut ne plus l’être en 2028. Consultez notre checklist du premier investissement locatif pour une vision complète des démarches à effectuer.

Essayer TrackMyRent gratuitement

Gérer ses diagnostics, suivre les validités, stocker ses documents et ne rien oublier lors d’un changement de locataire : c’est exactement la raison pour laquelle TrackMyRent a été conçu. Notre outil de gestion locative vous aide à rester en conformité sans effort, avec une interface claire et des fonctionnalités pensées pour les propriétaires bailleurs particuliers.

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