Travaux locataire ou propriétaire : qui paie quoi en location ?

La répartition des travaux entre locataire et propriétaire est l’une des sources de conflit les plus fréquentes en location. Qui doit changer le robinet qui fuit ? Qui finance le remplacement d’une chaudière vétuste ? Qui prend en charge la peinture des murs après dix ans d’occupation ? Ces questions reviennent à chaque incident, à chaque départ de locataire, et à chaque régularisation de dépôt de garantie.

Le droit français pose un principe clair : le propriétaire assume les grosses réparations, le locataire prend en charge l’entretien courant. Mais entre ces deux pôles, la frontière est souvent floue. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives, tandis que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code civil (articles 1719 à 1720) définissent les obligations respectives. Un outil comme TrackMyRent permet de documenter chaque intervention, d’archiver les factures et de suivre l’historique des réparations pour chaque logement.

Répartition des travaux entre locataire et propriétaire en location

Ce guide détaille, catégorie par catégorie, qui paie quoi, comment appliquer la grille de vétusté, que faire en cas d’urgence et comment résoudre un litige travaux en toute légalité.

Le principe de base : propriétaire vs locataire

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le bail. L’ensemble des obligations du propriétaire bailleur est détaillé dans notre guide dédié.

En contrepartie, l’article 7 de la même loi et l’article 1754 du Code civil mettent à la charge du locataire les réparations locatives et l’entretien courant du logement, de ses équipements et de ses extérieurs.

La règle simple à retenir

Propriétaire : tout ce qui relève de la structure du bâtiment, de la vétusté, de la mise aux normes et des équipements lourds.
Locataire : tout ce qui relève de l’usage quotidien, du petit entretien et du maintien en état de propreté.

Concrètement, si un équipement cesse de fonctionner parce qu’il est vieux, c’est au propriétaire de le remplacer. S’il tombe en panne parce que le locataire ne l’a pas entretenu, c’est au locataire d’assumer la réparation.

Les réparations locatives : ce que paie le locataire

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fournit une liste exhaustive des réparations locatives, c’est-à-dire les travaux d’entretien courant et de menues réparations à la charge du locataire. Cette liste fait référence en cas de litige et s’impose même si le bail ne la reproduit pas.

Plomberie et sanitaires

Le locataire doit assurer l’entretien courant des installations de plomberie :

Remplacement des joints de robinetterie et des flexibles de douche
Débouchage des canalisations (éviers, lavabos, baignoires, WC)
Remplacement des flotteurs et mécanismes de chasse d’eau
Nettoyage des dépôts de calcaire sur les robinets et pommeaux
Remplacement des tuyaux souples de raccordement des appareils

Exemple : Mme Keller, locataire d’un T3 à Strasbourg, constate que la chasse d’eau de ses toilettes coule en permanence. Le mécanisme interne doit être remplacé. C’est une réparation locative classique : Mme Keller doit prendre en charge le remplacement du flotteur (environ 15 a 30 euros en pièces).

Murs, sols et plafonds

Maintien en état de propreté des murs et plafonds (lessivage, rebouchage de petits trous de fixation)
Remplacement des lames de parquet cassées (si la casse est imputable au locataire)
Entretien courant des revêtements de sol : cirage, vitrification légère
Raccords de peinture et de papier peint abîmés par l’usage

Menuiseries et vitrages

Graissage des gonds et charnières de portes et fenêtres
Remplacement des petites pièces de quincaillerie : poignées, crémones, targettes
Remplacement des vitres cassées (sauf en cas de force majeure : tempête, effraction)
Entretien des stores et volets : graissage, remplacement des cordes et poulies

Electricité

Remplacement des interrupteurs, prises et fusibles défectueux
Remplacement des ampoules et tubes lumineux
Réparation ou remplacement des baguettes et gaines de protection des fils
Entretien des appareils d’éclairage fournis par le bailleur (lustres, appliques)

Chauffage et production d’eau chaude

Entretien annuel de la chaudière individuelle (obligation légale, décret n° 2009-649)
Remplacement des pièces d’usure : bougies, gicleurs, joints
Purge des radiateurs
Remplacement des joints et clapets des équipements au gaz

Espaces extérieurs et parties communes privatives

Entretien courant du jardin privatif : tonte, taille des haies, désherbage
Nettoyage des terrasses, balcons et loggias
Remplacement des éléments de treillage et de clôture endommagés par l’usage
Dégorgement des gouttières et descentes d’eaux pluviales accessibles

Les travaux à charge du propriétaire

Le propriétaire supporte toutes les réparations qui ne figurent pas dans la liste du décret de 1987, et plus généralement tout ce qui relève de la vétusté, de la structure ou de la mise en conformité du logement. L’article 6 de la loi de 1989 et les articles 1719 et 1720 du Code civil fondent cette obligation.

Structure et gros oeuvre

Toiture : réfection, remplacement de tuiles, étanchéité
Façade : ravalement, traitement de fissures structurelles
Fondations, murs porteurs, planchers
Canalisations principales (colonnes montantes, tout-à-l’égout)

Equipements lourds

Remplacement de la chaudière ou du ballon d’eau chaude en fin de vie
Remplacement d’un système de chauffage central défaillant
Remplacement des fenêtres (double vitrage, mise aux normes thermiques)
Remplacement d’une VMC hors service

Mise aux normes et conformité

Installation électrique non conforme (mise à la terre, tableau électrique)
Détecteur de fumée (fourniture et installation initiale, loi ALUR 2014)
Traitement de l’humidité structurelle, des infiltrations et de l’insalubrité
Mise en conformité du réseau de gaz

Vétusté naturelle

La vétusté désigne l’usure normale d’un logement et de ses équipements due au temps et à un usage normal. Elle est toujours à la charge du propriétaire. Un papier peint qui se décolle après douze ans d’occupation n’est pas une dégradation imputable au locataire : c’est de la vétusté.

Exemple : M. et Mme Bertrand sont propriétaires d’un appartement à Lyon, loué depuis huit ans au même locataire. Au départ de celui-ci, la moquette est usée et les peintures sont jaunies. Malgré leur envie de retenir le coût de la remise en état sur le dépôt de garantie, ils ne peuvent pas : ces dégradations relèvent de la vétusté naturelle après huit ans d’usage normal.

La grille de vétusté : un outil essentiel

Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?

La grille de vétusté est un document qui fixe, pour chaque élément du logement, une durée de vie théorique et un taux d’abattement annuel. Elle permet de déterminer objectivement la part de dégradation imputable au temps (vétusté) et la part imputable au locataire (dégradation anormale).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a rendu possible l’annexion d’une grille de vétusté au bail. Plusieurs accords collectifs de location proposent des grilles types, notamment l’accord collectif du 9 juin 1998. Son usage n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé pour prévenir les litiges à la sortie.

Comment l’appliquer concrètement

Prenons un exemple concret. La grille de vétusté prévoit pour la peinture :

Durée de vie : 9 ans
Franchise : 2 ans (aucune vétusté les deux premières années)
Abattement annuel : 14 % après la franchise

Si le locataire quitte le logement après 5 ans et que les murs sont abîmés au-delà de l’usure normale, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie uniquement la part résiduelle après vétusté :

Vétusté cumulée : (5 ans - 2 ans de franchise) x 14 % = 42 %
Part imputable au locataire : 100 % - 42 % = 58 % du coût de remise en état

Impact sur le dépôt de garantie

La grille de vétusté intervient directement lors de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Sans grille, le propriétaire doit prouver que les dégradations excèdent l’usure normale, ce qui est souvent subjectif et source de contentieux. Avec une grille annexée au bail, le calcul est arithmétique et difficilement contestable.

Les travaux urgents : obligations et recours

Obligation du propriétaire d’agir rapidement

Lorsqu’un désordre grave affecte le logement (fuite d’eau importante, panne de chauffage en hiver, effondrement de plafond), le propriétaire a l’obligation d’intervenir sans délai. L’article 1719 du Code civil impose de maintenir la chose louée en état de servir à l’usage convenu. L’inaction prolongée du propriétaire face à une urgence peut engager sa responsabilité et donner droit au locataire à une réduction de loyer.

Le droit du locataire d’agir à titre subsidiaire

Si le propriétaire ne réagit pas après mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception), le locataire peut, en application de la jurisprudence constante de la Cour de cassation :

Faire réaliser les travaux urgents par un professionnel
Conserver les factures et justificatifs
Demander le remboursement au propriétaire, par déduction sur les loyers à venir si nécessaire (uniquement après autorisation judiciaire ou accord écrit du bailleur)

Attention : le locataire ne peut pas décider seul de ne plus payer son loyer. Cette compensation ne peut se faire qu’après décision de justice ou accord formel. Le non-paiement unilatéral du loyer expose le locataire à une procédure d’expulsion, quelle que soit la gravité du désordre.

La marche à suivre en cas d’urgence

Signaler le problème au propriétaire par écrit (email, SMS, lettre recommandée)
Accorder un délai raisonnable pour l’intervention (sauf péril imminent)
En l’absence de réponse, envoyer une mise en demeure par LRAR
Faire intervenir un professionnel et conserver toutes les pièces justificatives
Saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire

Travaux d’amélioration : encadrement et impact sur le loyer

Travaux réalisés par le propriétaire

Le propriétaire peut décider de réaliser des travaux d’amélioration dans le logement : isolation thermique, installation d’un ascenseur, modernisation de la salle de bains. Ces travaux se distinguent des réparations en ce qu’ils apportent un confort nouveau que le logement ne possédait pas.

L’article 7-e de la loi de 1989 oblige le locataire à permettre l’accès au logement pour la réalisation de ces travaux, sous réserve que :

Le propriétaire informe le locataire par lettre recommandée au moins 21 jours avant le début des travaux
Les travaux ne durent pas plus de 21 jours dans les parties habitées
Aucune intervention n’ait lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans accord du locataire

Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la période et à la surface impactée.

Impact sur le montant du loyer

Les travaux d’amélioration peuvent justifier une augmentation du loyer après travaux. Les modalités dépendent du moment et du contexte :

En cours de bail : un avenant signé par les deux parties, avec une majoration annuelle ne pouvant excéder 15 % du coût TTC des travaux divisé par 12
Au renouvellement du bail : le propriétaire propose un nouveau loyer justifié par l’amélioration, le locataire peut contester devant la commission de conciliation
En zone tendue : la majoration est encadrée par le décret annuel fixant les plafonds

Travaux réalisés par le locataire

Le locataire peut réaliser des travaux d’aménagement (peinture, étagères) sans autorisation, à condition qu’ils ne transforment pas le logement. Les travaux de transformation (abattre une cloison, modifier la plomberie) nécessitent l’accord écrit du propriétaire. A défaut, le propriétaire peut exiger la remise en état au départ du locataire.

Cas pratique : le chauffe-eau en panne

La panne du chauffe-eau est l’un des cas les plus fréquents et les plus disputés. La réponse dépend de plusieurs facteurs.

Scénario 1 : vétusté (propriétaire paie)

M. et Mme Bertrand ont installé un cumulus électrique il y a 14 ans. La cuve est percée. La durée de vie moyenne d’un chauffe-eau est de 10 à 15 ans. La panne est due à l’usure normale : le remplacement est à la charge du propriétaire. Coût estimé : 800 a 1 500 euros (fourniture et pose).

Scénario 2 : défaut d’entretien (locataire paie)

Mme Keller n’a jamais fait détartrer le chauffe-eau en quatre ans d’occupation, malgré une eau très calcaire. La résistance a grillé prématurément. L’entretien courant (détartrage) est une réparation locative : la réparation est à la charge de Mme Keller. Coût estimé : 150 a 300 euros.

Scénario 3 : clause contractuelle

Le bail peut préciser les modalités de répartition pour certains équipements spécifiques, à condition de ne pas contrevenir aux dispositions d’ordre public. Une clause imposant au locataire le remplacement intégral d’une chaudière vétuste serait réputée non écrite car contraire à l’article 6 de la loi de 1989.

La bonne pratique

Dans tous les cas, documenter la situation est essentiel : photos de l’équipement, date d’installation (si connue), attestation d’entretien, devis du professionnel. Ces éléments permettent de trancher objectivement et d’éviter un litige.

Comment gérer un litige travaux

Malgré des règles juridiques claires, les désaccords sur la prise en charge des travaux sont fréquents. Voici la procédure à suivre pour résoudre un litige de manière structurée.

Etape 1 : la discussion amiable

La majorité des litiges se résolvent par un échange direct. Le locataire ou le propriétaire expose sa position en s’appuyant sur :

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives)
La grille de vétusté annexée au bail (si elle existe)
Les constats de l’état des lieux
Les factures et attestations d’entretien

Etape 2 : la mise en demeure

Si la discussion échoue, la partie lésée envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit :

Décrire précisément le problème
Citer les textes juridiques applicables
Fixer un délai raisonnable pour l’exécution (15 jours à un mois)
Indiquer les suites envisagées en cas de non-réponse

Etape 3 : la commission départementale de conciliation

Avant de saisir le tribunal, il est recommandé (et parfois obligatoire) de passer par la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure est gratuite et aboutit dans environ 50 % des cas à un accord. La saisine se fait par courrier simple auprès de la CDC du département où se situe le logement.

Etape 4 : le tribunal judiciaire

En dernier recours, le litige est porté devant le tribunal judiciaire (ou le juge de proximité pour les litiges inférieurs à 5 000 euros). Le juge peut ordonner l’exécution des travaux, accorder des dommages et intérêts ou autoriser une compensation sur le loyer. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire pour les litiges inférieurs à 10 000 euros.

Documenter les travaux avec TrackMyRent

La clé pour éviter les litiges travaux est la documentation systématique. Chaque intervention, chaque facture, chaque échange doit être archivé et facilement accessible. C’est précisément ce que permet TrackMyRent, l’outil de gestion locative conçu pour les propriétaires particuliers.

Ce que TrackMyRent vous permet de faire

Historique complet de chaque logement : loyers, charges locatives, travaux, incidents
Suivi des paiements et génération automatique de quittances conformes
Archivage centralisé des documents : factures de travaux, attestations d’entretien, états des lieux
Tableau de bord pour visualiser en un coup d’oeil la situation de chaque bien

En cas de litige, disposer d’un historique structuré et horodaté constitue un avantage décisif. Le propriétaire peut prouver la date d’installation d’un équipement, l’historique d’entretien, et le locataire ne peut contester des faits documentés.

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