Préavis locataire et bailleur : durées, règles et modèle de lettre

Le préavis est la période qui sépare l’annonce du départ d’un locataire (ou du congé donné par le bailleur) de la fin effective du contrat de bail. Encadré par les articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il obéit à des règles précises en matière de durée, de forme et de justification. Pourtant, les erreurs sont fréquentes : délais mal calculés, motifs absents, mode d’envoi inadapté. Ces erreurs peuvent invalider le congé et prolonger la relation locative de plusieurs mois.

Calendrier avec un délai de préavis, une lettre recommandée et des clés de logement

Ce guide détaille l’ensemble des règles applicables au préavis en location d’habitation, tant du côté du locataire que du bailleur. Vous y trouverez les durées légales, les cas de réduction, un modèle de lettre conforme, les obligations de chaque partie pendant la période de préavis et les erreurs les plus courantes à éviter. Un outil comme TrackMyRent vous permet de suivre précisément les dates de préavis, les échéances de bail et les paiements de loyer jusqu’au dernier jour du contrat.

Préavis du locataire : durées légales selon le type de bail

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. C’est un droit absolu, inscrit à l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989. La durée du préavis varie selon le type de location et la situation personnelle du locataire.

Bail vide : préavis de 3 mois

Pour une location vide (non meublée), le préavis du locataire est de trois mois (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur, de la remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou de la signification par acte de commissaire de justice (anciennement huissier).

Le locataire n’a aucune obligation de motiver son départ. Il peut donner congé à n’importe quel moment du bail, y compris pendant la première année. Le bailleur ne peut pas refuser le congé ni imposer de rester jusqu’à l’échéance du bail.

Bail meublé : préavis d’1 mois

Pour une location meublée, le préavis est réduit à un mois (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Cette durée plus courte s’explique par la nature même du bail meublé, conçu pour offrir davantage de flexibilité aux deux parties. Le bail mobilité (un à dix mois, sans reconduction) obéit à la même règle d’un mois de préavis.

Cas de réduction du préavis à 1 mois en location vide

La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles le préavis de trois mois est réduit à un mois, même en location vide. Ces cas sont énumérés à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Le logement est situé en zone tendue. Depuis la loi ALUR, le locataire d’un logement situé dans une commune classée en zone tendue bénéficie automatiquement d’un préavis réduit à un mois. La liste des communes concernées est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elle comprend 1 149 communes situées dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, dont Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nantes, Montpellier et Nice. Le locataire doit simplement mentionner que son logement se situe en zone tendue dans sa lettre de congé.

Obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Le locataire qui obtient un premier emploi, fait l’objet d’une mutation professionnelle, perd son emploi (licenciement, rupture conventionnelle) ou retrouve un emploi après une période de chômage bénéficie d’un préavis d’un mois. Le justificatif correspondant (contrat de travail, lettre de licenciement, attestation Pôle emploi) doit être joint à la lettre de congé.

État de santé justifiant un changement de domicile. Lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le préavis est réduit à un mois. Il peut s’agir d’un handicap, d’une maladie grave ou d’une perte d’autonomie nécessitant un rapprochement familial ou un logement adapté.

Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH. Le locataire qui perçoit le revenu de solidarité active (RSA) ou l’allocation aux adultes handicapés (AAH) au moment de l’envoi du congé bénéficie automatiquement d’un préavis d’un mois. L’attestation de versement doit être jointe.

Attribution d’un logement social. Le locataire qui se voit attribuer un logement HLM bénéficie d’un préavis réduit à un mois. La décision d’attribution fait office de justificatif.

Violences conjugales. Depuis la loi n° 2019-1480 du 28 décembre 2019, le locataire victime de violences au sein du couple bénéficie d’un préavis d’un mois, sur présentation d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’un récépissé de dépôt de plainte.

Dans tous ces cas, le locataire doit préciser le motif de réduction et joindre le justificatif à sa lettre de congé. À défaut, le préavis de trois mois s’applique.

Comment le locataire donne-t-il son préavis ?

La forme du congé est strictement encadrée par la loi. Un simple appel téléphonique, un SMS ou un e-mail ne constituent pas un congé valable. L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit trois modes de notification.

Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)

C’est le mode le plus courant et le plus sécurisé. Le préavis court à compter de la date de réception de la lettre par le bailleur, et non de la date d’envoi. Si le bailleur ne retire pas le recommandé, la date de première présentation fait courir le délai (jurisprudence constante de la Cour de cassation).

Remise en main propre contre récépissé ou émargement

Le locataire peut remettre sa lettre de congé directement au bailleur, à condition d’obtenir un récépissé daté et signé. Ce mode est pratique lorsque le bailleur est facilement joignable, mais il peut poser des difficultés de preuve en cas de contestation. Il est recommandé d’établir le récépissé en deux exemplaires.

Acte de commissaire de justice (huissier)

Le locataire peut faire signifier son congé par un commissaire de justice. Ce mode est le plus formel et le plus coûteux (entre 50 et 150 euros selon les cas), mais il offre une preuve irréfutable de la date de notification. Il est rarement utilisé en pratique, sauf en cas de conflit avec le bailleur.

Quel que soit le mode choisi, le congé doit indiquer clairement la volonté du locataire de quitter le logement et la date de départ prévue. Si un motif de réduction de préavis est invoqué, il doit être mentionné et justifié.

Modèle de lettre de préavis du locataire

Voici un modèle de lettre de préavis conforme aux exigences légales, adaptable selon la situation du locataire.

[Prénom Nom du locataire] [Adresse du logement loué] [Code postal — Ville]

[Prénom Nom du bailleur] [Adresse du bailleur] [Code postal — Ville]

À [Ville], le [date]

Objet : Congé du logement situé au [adresse complète] — Préavis de [1 ou 3] mois

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous informe de ma décision de mettre fin au contrat de bail signé le [date de signature du bail] portant sur le logement situé au [adresse complète du logement], conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Mon préavis prendra effet à compter de la réception de la présente lettre. La durée de mon préavis est de [trois mois / un mois].

[Si préavis réduit à 1 mois, ajouter le paragraphe correspondant :]

Je bénéficie d’un préavis réduit à un mois en raison de [choisir le motif applicable] : — la situation du logement en zone tendue (commune figurant sur la liste du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) ; — une mutation professionnelle (justificatif ci-joint) ; — une perte d’emploi (justificatif ci-joint) ; — mon état de santé (certificat médical ci-joint) ; — la perception du RSA / de l’AAH (attestation ci-joint) ; — l’attribution d’un logement social (décision d’attribution ci-jointe).

Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date de réalisation de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Pièce jointe : [justificatif du motif de réduction, le cas échéant]

Ce modèle peut être adapté selon les circonstances. L’essentiel est de mentionner l’adresse exacte du logement, la référence au bail, la durée du préavis et le motif de réduction le cas échéant.

Préavis du bailleur : durées et motifs légaux

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’à l’échéance du bail et dans des conditions strictement encadrées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Contrairement au locataire, il ne peut pas donner congé à tout moment et doit impérativement justifier sa décision.

Durée du préavis du bailleur

En location vide, le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance du bail (article 15-I). Le congé doit donc parvenir au locataire au moins six mois avant la date de fin du bail. En location meublée, le préavis est de trois mois avant l’échéance (article 25-8).

Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. La jurisprudence retient la date de réception pour le calcul du délai. Un congé notifié trop tard est sans effet : le bail est reconduit automatiquement.

Les trois motifs légaux de congé du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour l’un des trois motifs suivants, conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

Reprise pour habiter. Le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même, y loger son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant (le sien ou celui de son conjoint, partenaire ou concubin). Le congé doit mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien avec le bailleur.

Vente du logement. Le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

Motif légitime et sérieux. Le bailleur invoque un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations : retards répétés de paiement du loyer, troubles de voisinage, défaut d’assurance habitation, ou sous-location non autorisée. Le motif doit être précis, documenté et proportionné.

Protections renforcées pour certains locataires

Le bailleur ne peut pas donner congé pour vente ou reprise à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution de logements sociaux, sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins dans le même arrondissement ou les communes limitrophes (article 15-III de la loi du 6 juillet 1989).

Obligations de chaque partie pendant le préavis

La période de préavis n’est pas une zone de flou juridique. Chaque partie conserve des obligations précises jusqu’à la remise des clés.

Le locataire reste tenu de payer le loyer

Pendant toute la durée du préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges. Cette obligation subsiste même s’il quitte le logement avant la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire prend possession des lieux avec l’accord du bailleur avant l’expiration du délai. Le loyer du dernier mois est calculé au prorata du nombre de jours restants si la date de fin de préavis ne coïncide pas avec la fin du mois.

Avec TrackMyRent, vous pouvez calculer automatiquement le loyer au prorata pour le dernier mois de préavis et générer la quittance correspondante, sans risque d’erreur.

Le bailleur peut organiser des visites

Le bailleur est en droit d’organiser des visites du logement en vue de la relocation. Ces visites ne peuvent excéder deux heures par jour ouvrable. Le bailleur et le locataire doivent convenir ensemble des horaires. Le locataire ne peut pas s’opposer de manière systématique aux visites, mais il ne peut pas non plus être contraint d’accepter des visites à des horaires déraisonnables.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est réalisé le jour de la remise des clés. Il est établi contradictoirement et à l’amiable par les deux parties. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire, au-delà de la vétusté normale.

Si des dégradations sont constatées, le bailleur peut opérer des retenues sur le dépôt de garantie, à condition de fournir des justificatifs (devis, factures). Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, ou de deux mois en cas de retenues.

Cas particuliers : départ anticipé, dispense et colocation

Départ anticipé avant la fin du préavis

Le locataire peut quitter le logement avant la fin de son préavis, mais il reste redevable du loyer jusqu’à l’expiration du délai de préavis. Toutefois, si le bailleur reloue le logement avant la fin du préavis, le locataire est libéré du paiement du loyer à compter de l’entrée du nouveau locataire. Le bailleur ne peut pas percevoir un double loyer.

Dispense de préavis par accord entre les parties

Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une réduction ou d’une suppression du préavis par accord mutuel. Cet accord doit être formalisé par écrit (avenant au bail ou courrier signé des deux parties). En pratique, cette dispense intervient lorsque le bailleur a déjà trouvé un nouveau locataire ou lorsqu’il souhaite réaliser des travaux importants avant la relocation.

Préavis et colocation

En colocation, chaque colocataire peut donner congé individuellement. Son préavis ne concerne que sa propre part du bail. Les autres colocataires restent tenus par le contrat et continuent de payer leur part du loyer. Le colocataire sortant reste tenu des dettes nées pendant la durée de sa participation au bail, y compris les loyers impayés, pendant six mois après la fin de son préavis (sauf clause de solidarité limitée dans le temps, conformément à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR).

Si le bail comporte une clause de solidarité, le colocataire sortant reste solidaire des obligations du bail (notamment le paiement du loyer) pendant six mois à compter de la date d’effet de son congé, sauf si un nouveau colocataire le remplace sur le bail avant l’expiration de ce délai.

Les erreurs à éviter avec le préavis

Mauvais calcul du point de départ

Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, pas de son envoi. Si le bailleur reçoit le courrier le 5 du mois, un préavis de trois mois expire le 5 du troisième mois suivant (et non le dernier jour du mois). Une erreur d’un jour peut avoir des conséquences financières significatives.

Oublier le justificatif pour un préavis réduit

Le locataire qui invoque un motif de réduction sans joindre le justificatif correspondant s’expose à ce que le bailleur conteste la durée réduite et exige le paiement du loyer sur trois mois. La jurisprudence est constante sur ce point : la charge de la preuve pèse sur le locataire.

Congé du bailleur sans motif ou avec un motif flou

Un congé délivré par le bailleur sans mentionner l’un des trois motifs légaux (reprise, vente, motif légitime et sérieux) est nul. De même, un motif vague comme « raisons personnelles » ou « projet immobilier » est insuffisant. Le congé doit être précis et documenté. Un congé frauduleux (fausse reprise pour habiter, par exemple) expose le bailleur à des dommages et intérêts pouvant atteindre 24 mois de loyer.

Négliger la notification au bon destinataire

En cas de pluralité de locataires (couple marié, colocataires avec bail unique), le congé doit être notifié à chacun des titulaires du bail. Un congé adressé à un seul des deux conjoints est inopposable à l’autre. Cette règle s’applique aussi bien au congé du bailleur qu’à celui du locataire.

Ne pas anticiper la fin du bail côté bailleur

Le bailleur qui souhaite donner congé en location vide doit envoyer sa lettre au moins six mois avant l’échéance du bail. S’il rate cette date, le bail est automatiquement reconduit pour trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale). Il est indispensable de noter les échéances de bail bien à l’avance pour ne pas manquer cette fenêtre.

Comment gérer le préavis avec TrackMyRent

La gestion du préavis implique un suivi rigoureux des dates, des échéances et des paiements. TrackMyRent simplifie chaque étape pour le propriétaire bailleur.

Suivi des échéances de bail. TrackMyRent centralise toutes les informations de vos baux : date de signature, date d’échéance, type de bail (meublé ou vide). Vous visualisez en un coup d’oeil les échéances à venir et pouvez anticiper les congés.

Calcul automatique du loyer au prorata. Lorsqu’un locataire quitte le logement en cours de mois, TrackMyRent calcule le montant exact du loyer dû pour la période concernée. Plus besoin de sortir la calculatrice.

Suivi des paiements jusqu’au dernier jour. Le locataire reste redevable du loyer pendant toute la durée du préavis. TrackMyRent vous permet de suivre les paiements mois par mois, d’identifier immédiatement un retard et de générer les quittances correspondantes.

Documentation complète pour l’état des lieux. Au moment de la sortie, vous disposez d’un historique complet de la relation locative : paiements, dates clés, informations du bail. Cette traçabilité facilite la réalisation de l’état des lieux de sortie et la gestion du dépôt de garantie.

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