Congé pour vente ou reprise : comment donner congé à un locataire

Donner congé à un locataire n’est pas un acte libre. En France, le propriétaire bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance et uniquement pour l’un des trois motifs limitativement prévus par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la vente du logement, la reprise pour y habiter, ou un motif légitime et sérieux. Tout congé qui ne respecte pas ces conditions est nul et ne produit aucun effet.

Ce cadre strict protège le locataire contre les résiliations arbitraires tout en préservant le droit du propriétaire de disposer de son bien. Encore faut-il maîtriser les règles applicables : délais, formalités, mentions obligatoires, droit de préemption. Ce guide détaille chaque motif de congé, les modèles de lettres à utiliser et les erreurs à éviter pour sécuriser la procédure. Un outil de gestion locative comme TrackMyRent permet de centraliser les échéances de bail et les documents associés pour ne manquer aucun délai.

Les trois motifs légaux de congé du bailleur

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énumère de manière exhaustive les trois motifs pour lesquels un bailleur peut donner congé à son locataire. Aucun autre motif ne peut justifier la fin du bail à l’initiative du propriétaire.

Le congé pour vente

Le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le bien aux conditions indiquées dans le congé.

Le congé pour reprise

Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par un proche désigné par la loi (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint).

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le bailleur invoque un motif objectif, extérieur à sa volonté de récupérer le logement pour un usage personnel ou de le vendre. Ce motif doit être suffisamment grave pour justifier le départ du locataire.

Ces trois catégories sont exclusives. Un propriétaire ne peut pas donner congé simplement parce qu’il souhaite augmenter le loyer au-delà de la révision légale, parce qu’il veut relouer à un autre locataire, ou parce qu’il envisage de transformer le logement en local commercial. Pour bien comprendre l’ensemble des obligations du propriétaire bailleur, une connaissance approfondie du cadre légal est indispensable.

Le congé pour vente en détail

Le congé pour vente est le motif le plus fréquemment invoqué par les propriétaires. Il permet de récupérer le logement afin de le vendre libre d’occupation, ce qui facilite la transaction et améliore généralement le prix de cession.

Conditions de fond

Le congé pour vente doit exprimer une intention réelle et sérieuse de vendre. Un congé délivré dans le seul but de se débarrasser du locataire, sans projet de vente effectif, constitue un congé frauduleux sanctionné par la loi.

Le congé doit obligatoirement mentionner le prix et les conditions de la vente du logement. Ces informations constituent une offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un droit de préemption.

Le droit de préemption du locataire

En application de l’article 15-II de la loi de 1989, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Celui-ci dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l’offre. S’il accepte, il dispose ensuite de deux mois supplémentaires pour réaliser la vente (quatre mois s’il recourt à un prêt immobilier).

Si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles indiquées dans le congé, il doit notifier une nouvelle offre au locataire, qui bénéficie alors d’un nouveau délai de préemption d’un mois.

Le droit de préemption ne s’applique pas dans certains cas limitatifs, notamment lorsque le logement est vendu à un parent jusqu’au troisième degré inclus, à condition que l’acquéreur occupe le bien pendant au moins deux ans.

Conséquences pour le locataire

Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption dans le délai de deux mois, il doit quitter le logement à l’expiration du préavis (six mois pour un bail vide, trois mois pour un bail meublé). Le locataire n’a droit à aucune indemnité d’éviction, sauf si le congé est ultérieurement reconnu frauduleux.

Le congé pour reprise en détail

Le congé pour reprise permet au propriétaire de récupérer le logement pour y habiter ou pour le faire habiter par un membre de sa famille. C’est un droit fondamental du propriétaire, mais il est strictement encadré pour éviter les abus.

Les bénéficiaires de la reprise

L’article 15-I de la loi de 1989 dresse la liste limitative des personnes au profit desquelles la reprise peut être exercée :

• Le bailleur lui-même : pour en faire sa résidence principale.
• Son conjoint (marié, pacsé, ou concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé).
• Un ascendant du bailleur ou de son conjoint : parents, grands-parents.
• Un descendant du bailleur ou de son conjoint : enfants, petits-enfants.

Aucune autre personne ne peut bénéficier de la reprise. Un congé délivré au profit d’un frère, d’une soeur, d’un oncle ou d’un ami est nul de plein droit.

Conditions de fond

Le congé pour reprise doit mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. Le bénéficiaire doit avoir l’intention réelle d’occuper le logement à titre de résidence principale.

La jurisprudence exige que la reprise soit motivée par un besoin réel. Un propriétaire qui possède déjà un logement suffisant dans la même ville et qui donne congé pour reprise au profit de son enfant majeur qui n’a formulé aucune demande de logement s’expose à une contestation.

Durée minimale d’occupation

La loi ne fixe pas de durée minimale d’occupation après la reprise, mais la jurisprudence considère qu’une occupation de très courte durée (quelques semaines) suivie d’une remise en location peut caractériser un congé frauduleux. En pratique, il est recommandé que le bénéficiaire occupe le logement pendant au moins un an.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Ce troisième motif est le plus souple dans sa formulation, mais aussi le plus risqué pour le bailleur, car son appréciation est laissée au juge. Le motif invoqué doit être objectif, vérifiable et suffisamment grave pour justifier le départ du locataire.

Exemples reconnus par la jurisprudence

La jurisprudence a reconnu comme motifs légitimes et sérieux :

• Le défaut répété de paiement du loyer, même si les retards ne justifient pas une résiliation judiciaire immédiate.
• Les troubles de voisinage caractérisés causés par le locataire (nuisances sonores répétées, dégradations des parties communes, comportement agressif envers les voisins).
• Le non-respect des obligations contractuelles : sous-location non autorisée, changement d’usage du logement, défaut d’assurance habitation.
• La réalisation de travaux importants rendant le logement temporairement inhabitable (restructuration complète, surélévation de l’immeuble, mise en conformité lourde).

Exemples refusés par la jurisprudence

Ne constituent pas un motif légitime et sérieux :

• La simple volonté de relouer le bien à un loyer supérieur.
• Le souhait de louer le logement à un membre de la famille qui ne figure pas dans la liste légale des bénéficiaires de la reprise.
• Des retards de paiement mineurs et isolés, régularisés rapidement.
• L’exercice par le locataire de ses droits (demande de travaux, saisine de la commission de conciliation).

Le bailleur doit être en mesure de prouver la réalité et la gravité du motif invoqué. À défaut, le congé sera annulé et le bail reconduit.

Les formalités du congé

Le respect des formalités est une condition de validité du congé. Un congé délivré hors délai ou par un moyen non conforme est nul et sans effet.

Le délai de préavis

Le délai de préavis varie selon le type de bail :

• Bail vide (location non meublée) : six mois avant l’échéance du bail.
• Bail meublé (location meublée) : trois mois avant l’échéance du bail.

Le délai court à compter de la réception de la lettre par le locataire. Il est impératif de calculer ce délai avec précision pour éviter toute contestation. La différence entre bail meublé et bail vide a des implications directes sur ces délais : consultez notre comparatif bail meublé vs bail vide pour un rappel complet.

Les moyens de notification

Le congé doit être notifié par l’un des moyens suivants, conformément à l’article 15 de la loi de 1989 :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : c’est le moyen le plus courant et le plus simple. La date de réception figurant sur l’accusé de réception fait foi.
• Acte d’huissier (acte de commissaire de justice) : plus coûteux, mais incontestable. Recommandé en cas de relation conflictuelle.
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement : moins fréquent, mais valable juridiquement.

Un congé envoyé par lettre simple, par email ou par SMS est nul et ne produit aucun effet juridique.

Les mentions obligatoires

Le congé doit contenir, sous peine de nullité :

• Le motif du congé (vente, reprise ou motif légitime et sérieux).
• Pour le congé pour vente : le prix et les conditions de la vente, qui valent offre de vente au locataire.
• Pour le congé pour reprise : le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien avec le bailleur.
• Pour le congé pour motif légitime et sérieux : l’exposé précis du motif invoqué.
• La reproduction intégrale de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur, ou a minima des cinq premiers alinéas du paragraphe I et du paragraphe II.

L’absence de l’une de ces mentions rend le congé nul. Le bail est alors reconduit tacitement dans les mêmes conditions.

Modèle de lettre de congé pour vente

Voici un modèle de lettre à adapter à votre situation. Envoyez-la par LRAR au moins six mois (bail vide) ou trois mois (bail meublé) avant l’échéance du bail.

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[Nom et prénom du bailleur] [Adresse du bailleur]

[Nom et prénom du locataire] [Adresse du logement loué]

À [ville], le [date]

Objet : Congé pour vente — bail du [date de signature du bail]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [nom et prénom du bailleur], propriétaire du logement situé [adresse complète du logement], vous informe par la présente de ma décision de ne pas renouveler le bail conclu le [date du bail] et arrivant à échéance le [date d’échéance du bail].

Conformément à l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le présent congé est motivé par la vente du logement.

Le prix de vente du logement est fixé à [montant en euros] euros ([montant en lettres] euros), aux conditions suivantes : [préciser les conditions de la vente : paiement comptant, possibilité de prêt, etc.].

Conformément à la loi, ce congé vaut offre de vente à votre profit. Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception de la présente pour vous porter acquéreur aux prix et conditions ci-dessus indiqués. En cas de recours à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

À défaut d’acceptation de l’offre dans le délai imparti, vous êtes tenu(e) de quitter les lieux au plus tard le [date de fin du préavis], en restituant les clés et en ayant procédé à un état des lieux de sortie.

Veuillez trouver ci-joint la reproduction de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

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Modèle de lettre de congé pour reprise

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[Nom et prénom du bailleur] [Adresse du bailleur]

[Nom et prénom du locataire] [Adresse du logement loué]

À [ville], le [date]

Objet : Congé pour reprise — bail du [date de signature du bail]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [nom et prénom du bailleur], propriétaire du logement situé [adresse complète du logement], vous informe par la présente de ma décision de ne pas renouveler le bail conclu le [date du bail] et arrivant à échéance le [date d’échéance du bail].

Conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le présent congé est motivé par la reprise du logement au profit de [nom et prénom du bénéficiaire], demeurant actuellement [adresse actuelle du bénéficiaire], qui est mon/ma [lien de parenté : fils, fille, père, mère, conjoint, concubin, partenaire de PACS, etc.].

[Nom du bénéficiaire] occupera le logement à titre de résidence principale à compter de la libération des lieux.

En conséquence, vous êtes tenu(e) de quitter le logement au plus tard le [date de fin du préavis], en restituant les clés et en ayant procédé à un état des lieux de sortie.

Je vous rappelle que le dépôt de garantie vous sera restitué dans les délais légaux après déduction des éventuelles sommes dues, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Veuillez trouver ci-joint la reproduction de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

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Les protections du locataire

La loi prévoit des protections renforcées pour certaines catégories de locataires. Le bailleur doit les connaître avant de délivrer un congé, sous peine de nullité.

Le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes

L’article 15-III de la loi de 1989 protège le locataire qui remplit deux conditions cumulatives à la date d’échéance du bail :

1. Il est âgé de plus de 65 ans.
2. Ses ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés (plafonds PLS).

Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose au locataire un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans les limites géographiques définies par la loi (même commune ou communes limitrophes, à une distance raisonnable). Le logement proposé doit être équivalent en termes de surface et de confort.

Exception : cette protection ne s’applique pas si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds.

Le locataire en situation de handicap

Les mêmes protections s’appliquent lorsque le locataire ou une personne à sa charge est titulaire de la carte mobilité inclusion portant la mention “invalidité” (anciennement carte d’invalidité). Le bailleur doit proposer un relogement adapté.

La protection contre le congé frauduleux

L’article 15-V de la loi de 1989 sanctionne le congé délivré de manière frauduleuse. Le locataire qui a quitté les lieux à la suite d’un congé qu’il estime frauduleux peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts. La charge de la preuve de la fraude pèse sur le locataire, mais le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation.

Exemples de congé frauduleux :

• Congé pour reprise suivi d’une remise en location du logement quelques semaines plus tard.
• Congé pour vente alors que le logement n’est finalement pas mis en vente.
• Congé pour motif légitime et sérieux invoquant des faits inexistants ou grossièrement exagérés.

La sanction peut inclure le paiement de dommages et intérêts couvrant le préjudice subi par le locataire (frais de déménagement, différence de loyer, préjudice moral), ainsi qu’une amende civile pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale (loi ALUR).

Les erreurs à éviter

La procédure de congé est formaliste. Une erreur, même apparemment mineure, peut entraîner la nullité du congé et la reconduction automatique du bail pour trois ans (bail vide) ou un an (bail meublé).

Le délai non respecté

C’est l’erreur la plus fréquente. Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail vide, ou trois mois avant l’échéance du bail meublé. Un congé reçu un jour trop tard est nul. Il est recommandé d’envoyer la LRAR avec une marge de sécurité d’au moins deux semaines pour tenir compte des délais postaux.

Avec TrackMyRent, vous pouvez suivre les dates d’échéance de chaque bail et programmer des rappels pour ne jamais manquer le délai d’envoi du congé.

Le motif non justifié ou insuffisant

Un congé pour reprise qui ne mentionne pas le nom du bénéficiaire ou la nature du lien de parenté est nul. Un congé pour vente qui ne mentionne pas le prix est nul. Un congé pour motif légitime et sérieux qui reste vague (“le locataire ne respecte pas ses obligations”) est nul. Chaque congé doit être documenté avec précision.

L’absence de reproduction de l’article 15

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le congé doit reproduire les dispositions de l’article 15 de la loi de 1989. Cette obligation a pour but d’informer le locataire de ses droits. Son absence entraîne la nullité du congé.

L’absence de proposition de relogement pour un locataire protégé

Si le locataire remplit les conditions de protection (âge et ressources, ou handicap), le bailleur doit proposer un relogement adapté dans le congé lui-même. Un congé délivré sans cette proposition est nul, même si le motif de congé est par ailleurs parfaitement fondé.

La notification par un moyen non conforme

Un congé envoyé par email, par SMS, par lettre simple ou par tout autre moyen que la LRAR, l’acte d’huissier ou la remise en main propre contre récépissé est nul. Aucune exception n’est admise, même si le locataire reconnaît avoir reçu le courrier.

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À lire aussi

• Obligations du propriétaire bailleur : le guide essentiel
• Bail meublé vs bail vide : comparatif complet
• État des lieux : guide pratique pour propriétaires

Conclusion

Donner congé à un locataire est un droit du propriétaire, mais c’est un droit strictement encadré. Le respect du motif légal, du délai de préavis, des mentions obligatoires et des protections spécifiques est indispensable pour que le congé produise ses effets. Une erreur de forme ou de fond entraîne la nullité du congé et la reconduction automatique du bail.

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