Caution solidaire : le guide de l'acte de cautionnement pour le bailleur

La caution solidaire est la garantie la plus utilisée par les bailleurs particuliers pour se prémunir contre un loyer impayé : un tiers s’engage à régler la dette locative si le locataire ne le fait pas, sans que le propriétaire ait besoin de poursuivre d’abord ce dernier. Ce mécanisme est encadré par l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un formalisme précis à l’acte de cautionnement. Or, ce formalisme a beaucoup évolué depuis dix ans, entre la loi ELAN de 2018 et la réforme du droit des sûretés de 2022, au point que de nombreux baux comportent encore des actes de caution obsolètes ou juridiquement fragiles.

Ce guide détaille la différence entre caution simple et caution solidaire, qui peut se porter garant, les mentions obligatoires à peine de nullité, la durée et l’étendue de l’engagement, les particularités de la colocation, et la marche à suivre pour actionner la caution en cas d’impayé. Avec TrackMyRent, vous conservez un historique daté et précis de chaque paiement de loyer, un document décisif le jour où vous devez solliciter le garant.

Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?

Le mot « caution » désigne à la fois la personne qui se porte garante et le contrat qu’elle signe. Ce contrat peut prendre deux formes très différentes en pratique, alors que le montant garanti et les mentions à faire figurer sont identiques.

Caution simple : deux protections pour le garant

Avec une caution simple, le garant bénéficie de deux protections légales. Le bénéfice de discussion oblige le bailleur à poursuivre d’abord le locataire, et à faire constater son insolvabilité, avant de pouvoir se retourner contre la caution. Le bénéfice de division permet, en présence de plusieurs cautions pour un même locataire, de répartir la dette entre elles au lieu de la faire peser sur une seule personne. En pratique, ces protections rendent le recouvrement plus long et plus incertain pour le propriétaire, ce qui explique que la caution simple soit peu utilisée en location.

Caution solidaire : un engagement direct et total

La caution solidaire renonce expressément à ces deux protections. Le bailleur peut réclamer l’intégralité de la dette locative directement au garant, sans avoir à engager la moindre démarche contre le locataire au préalable. C’est la formule quasi systématique dans les baux d’habitation, car elle sécurise bien davantage le recouvrement en cas de loyer impayé.

Pour produire cet effet, l’acte doit mentionner explicitement le terme « solidairement » ou « par solidarité » : une simple référence à la « caution » sans cette précision est requalifiée par les tribunaux en caution simple, avec toutes les lenteurs de recouvrement que cela implique. Ce point, purement rédactionnel, est pourtant l’une des erreurs les plus fréquentes constatées dans les actes rédigés sans modèle à jour.

Qui peut se porter garant d’un locataire ?

Le garant peut être une personne physique : un parent, un proche ou toute autre personne acceptant de s’engager, sans condition de lien familial imposée par la loi. Le bailleur peut refuser un garant qu’il juge insuffisamment solvable, mais ne peut pas refuser un dossier de garant au seul motif qu’il ne réside pas en métropole ou qu’il n’a pas la nationalité française — l’article 22-1 interdit expressément cette discrimination.

Le garant peut aussi être un organisme : la garantie Visale d’Action Logement, gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire, ou une société de cautionnement privée qui se rémunère par une cotisation payée par le locataire. Lorsque le bailleur est une personne morale (hors SCI familiale), la loi restreint le choix du garant : le cautionnement ne peut être exigé que s’il émane d’un organisme agréé, sauf si le locataire est étudiant non boursier, auquel cas une personne physique reste possible.

L’acte de cautionnement depuis la loi ELAN : la fin des mentions manuscrites imposées

Avant 2018, l’acte de cautionnement locatif devait obligatoirement reproduire, de la main du garant, un texte légal dicté mot pour mot par l’article 22-1, sous peine de nullité automatique. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé cette obligation : depuis le 25 novembre 2018, le garant n’a plus besoin de recopier une formule légale imposée, la nullité automatique attachée à l’absence de cette mention ayant elle aussi disparu.

Attention toutefois, ce n’est pas la fin de toute mention personnelle du garant. La réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a introduit un nouveau formalisme à l’article 2297 du Code civil, applicable à tous les cautionnements souscrits par une personne physique, y compris locatifs. Le garant doit désormais apposer lui-même une mention indiquant qu’il s’engage à payer, dans la limite d’un montant exprimé en toutes lettres et en chiffres — et, s’il renonce aux bénéfices de discussion et de division, le reconnaître expressément dans cette même mention. Point important : la loi n’exige plus que cette mention soit manuscrite au sens strict. Elle peut être tapuscrite ou même électronique, à condition de garantir que seul le garant a pu l’apposer. Le terme de « mention manuscrite » a donc bien disparu du vocabulaire légal, mais une mention personnelle du garant reste, elle, toujours exigée à peine de nullité de son engagement.

Mentions obligatoires à peine de nullité de l’acte

Au-delà de la mention prévue à l’article 2297 du Code civil, l’article 22-1 de la loi de 1989 impose que l’acte de cautionnement comporte, sous peine de nullité :

• Le montant du loyer et les modalités de sa révision, tels qu’ils figurent dans le contrat de location — un simple renvoi au bail sans reproduction du montant est insuffisant ;
• La remise d’un exemplaire du contrat de location au garant, afin qu’il s’engage en toute connaissance des conditions du bail qu’il cautionne ;
• L’identification précise du logement, du locataire et du bailleur, pour qu’aucune ambiguïté ne subsiste sur l’objet exact de l’engagement.

L’absence de l’une de ces formalités expose le bailleur à voir le cautionnement annulé purement et simplement par le juge, y compris plusieurs années après la signature, si le garant en fait la demande au moment où il est actionné. Ce risque contentieux justifie de toujours utiliser un modèle d’acte à jour plutôt qu’un document ancien récupéré d’un précédent bail.

Durée et étendue de l’engagement de la caution

L’acte de cautionnement peut prévoir une durée déterminée, généralement calée sur la durée du bail initial. Attention : sauf clause expresse en ce sens, l’engagement de la caution ne se prolonge pas automatiquement en cas de reconduction tacite ou de renouvellement du bail — la jurisprudence est constante sur ce point. Un acte muet sur ce sujet protège donc mal le bailleur au-delà du premier terme du contrat, d’où l’intérêt de prévoir explicitement que le cautionnement couvre les renouvellements successifs.

L’acte peut aussi être conclu pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le garant conserve la faculté de résilier unilatéralement son engagement à tout moment, mais cette résiliation ne prend effet qu’au terme du bail en cours au moment où elle est notifiée : le garant reste tenu jusqu’à cette échéance, il ne peut pas se désengager du jour au lendemain en cours de bail.

Quant à l’étendue de la garantie, elle couvre en principe le loyer, les charges, ainsi que les réparations locatives et les dégradations mises à la charge du locataire à l’état des lieux de sortie, dans la limite du montant chiffré figurant dans l’acte. Les indemnités d’occupation dues après la fin du bail (maintien dans les lieux sans droit ni titre) ne sont en revanche pas systématiquement couvertes : tout dépend de la rédaction retenue.

Cautionnement et colocation : les pièges à éviter

En colocation organisée autour d’un bail unique avec clause de solidarité, chaque garant s’engage selon les termes précis de son acte : rien n’impose qu’il garantisse l’ensemble de la dette locative de tous les colocataires. En pratique, si l’acte ne mentionne que la part du colocataire pour lequel le garant s’est engagé, ce dernier ne pourra pas être poursuivi au-delà de cette part, même si son colocataire est solidairement tenu de la totalité du loyer envers le bailleur. Il est donc essentiel, au moment de la rédaction, de préciser sans ambiguïté si chaque garant couvre uniquement la quote-part de son colocataire ou l’intégralité de la dette locative solidaire.

Lorsque la colocation repose sur des baux individuels plutôt que sur un bail unique, la question ne se pose pas de la même façon : chaque colocataire dispose de son propre contrat et de son propre garant, dont l’engagement se limite naturellement au loyer de sa chambre ou de sa partie privative.

Comment actionner la caution en cas d’impayé

Face à un loyer impayé, la démarche suit généralement plusieurs étapes. Le bailleur commence par relancer le locataire, par écrit puis par une mise en demeure. Dès les premiers signes de retard, il est recommandé — sans que la loi ne l’impose formellement pour un bailleur particulier — d’informer aussi le garant par courrier, en joignant un décompte précis des sommes dues : cela évite toute contestation ultérieure sur l’ampleur de la dette et incite souvent le garant à régulariser rapidement la situation, sans procédure.

Si le paiement n’intervient pas spontanément, le bailleur peut adresser au garant une mise en demeure formelle de payer, puis, à défaut de règlement, saisir le tribunal judiciaire (ou recourir à une procédure d’injonction de payer) pour obtenir une condamnation solidaire du locataire et de la caution. Un point de vigilance : conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans à compter de la date à laquelle chaque loyer aurait dû être payé. Passé ce délai, la créance correspondante n’est plus recouvrable, y compris auprès du garant.

Caution et assurance loyers impayés : un cumul interdit, sauf exception

L’article 22-1 de la loi de 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés (ou toute autre garantie couvrant les obligations locatives du locataire) d’exiger en plus un cautionnement. La sanction est la nullité du cautionnement lui-même : si un juge constate ce cumul prohibé, le garant est libéré de tout engagement, même en présence de loyers déjà impayés.

Une exception notable subsiste : ce cumul redevient possible lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. Dans cette hypothèse seulement, le bailleur peut souscrire une assurance loyers impayés tout en demandant également une caution, les deux garanties se cumulant légalement.

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MODÈLE D’ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE

Entre les soussignés :

[Prénom Nom du bailleur], demeurant [adresse], propriétaire du logement désigné ci-après,

Et

[Prénom Nom du garant], né(e) le [date], demeurant [adresse],

Il est convenu ce qui suit :

Objet. [Prénom Nom du garant] se porte caution solidaire des obligations résultant du contrat de location du logement situé au [adresse complète du logement], conclu le [date de signature du bail] entre [Prénom Nom du bailleur] et [Prénom Nom du locataire], pour un loyer mensuel de [montant] euros charges comprises, révisable annuellement selon les modalités prévues au contrat de location.

Renonciation aux bénéfices de discussion et de division. [Prénom Nom du garant] déclare renoncer expressément au bénéfice de discussion et au bénéfice de division, et s’engage solidairement avec le locataire au paiement de toute somme due au titre du présent bail (loyers, charges, réparations locatives), dans la limite d’un montant total de [montant en chiffres] euros ([montant en toutes lettres] euros).

Durée de l’engagement. Le présent cautionnement est conclu pour une durée de [durée déterminée, correspondant à la durée du bail et de ses renouvellements / durée indéterminée].

Mention manuscrite du garant (article 2297 du Code civil) :

« En me portant caution de [Prénom Nom du locataire] pour le paiement des sommes dues au titre du contrat de location du logement situé [adresse], dans la limite de [montant en chiffres] euros ([montant en toutes lettres] euros) couvrant le paiement des loyers, charges et réparations locatives dont le locataire pourrait être tenu responsable, et pour la durée de [durée], je m’engage à payer au bailleur ce que le locataire lui doit en cas de défaillance de sa part, sans pouvoir exiger qu’il soit préalablement poursuivi ou que la dette soit divisée entre plusieurs garants. »

Fait à [Ville], le [date], en autant d’exemplaires que de parties.

Signature du bailleur — Signature du garant

Pièce jointe : copie du contrat de location remise au garant.

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